中国房地产市场房价泡沫

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　　【摘要】如果中国的房产市场确实已经变成了以投资为主导的市场的话，则政府就非常有必要利用财政税收的转移支付功能，尽快出台相应的税收政策，按照政府的政策本意，尽力促使住房市场向着消费品属性起主导作用的方向发展。
　　因为政府和银行收紧银根，地产商资金链紧绷，而地产商已把上游包括建材，施工等各个行业的资金转移到自己手上，一旦最终资金链条断裂，这种多米诺骨牌式的崩溃势必会席卷这条链条之上的所有行业。其次，整个地产行业的景气程度与地方财政卖地收入息息相关，地产行业若雪崩，无异会把严重依靠卖地财政收入的地方政府拖入深渊。
　　把房价上涨的目标限制在10%-15%之间，和GDP与城市居民人均收入增幅挂钩，对于地方政府而言，是没有办法的办法。至于北京市提出的“稳中有降”这个与众不同的提法，我们同样需要具体情况具体分析，否则又会得出一厢情愿的结论。什么叫“稳”，什么叫“降”，北京其实并没有定量的描述。如果说这个“稳”是指整体而言，那么其中的“降”就是局部的，指的是新建商品住房和保障性住房，有“降”就会有“升”，这样综合下来才是一个“稳”字，否则直言降幅岂不直截了当，又何必玩文字游戏？
　　国务院要求各地今年必须建设1000万套保障性住房，去年没完成的还要在今年补齐，以每套13万元计算，仅投资就需要1.3万亿，这部分资金由谁出？主要还是由地方政府出，地方政府大家都知道是个土地财政，不卖地又上哪里解决这1.3万亿的资金？而如果土地价格下跌，地又卖给谁去？这是一个悖论。换句话讲，由于房价跌导致地价低迷而拍不出去地，不仅会影响保障性住房建设的资金筹措，甚至会影响地方政府的行政开支，地方如何会乐意看到一个“跌”字呢？而如果保障性住房的资金由开发商解决，那商品房的价格会涨还是会跌是个人都能算出来，天上有掉馅饼的好事吗？
　　数字告诉，泡沫当然是有的，说房价没有泡沫的人不是脑子有问题就是心眼有问题。不论是从人均收入增长速度角度看，还是和自身的涨幅比，房价的泡沫都是显而易见的，但是泡沫什么时候会破却只有到破灭的时候才知道。这和股市的泡沫破灭道理是一样的，指数从1000点的位置涨起来，2000点就有人说有泡沫，因为股价翻倍了，3000点也有人说泡沫，因为股价头变底了，4000点有人说有泡沫，因为涨得没完没了，结果干预出一个“5·30”，指数由4300点跌到3500点，泡沫是破了，人心却慌了，政策又翻烙饼了，股价又冲上6124点了，知道有泡沫，是主动刺破硬着陆，还是做好准备静观其变，把不利冲击降到最小，这其中大有讲究，搞不好就出现报复性反弹。
　　这同样是常识，经常有人讲，如果2004年宏观调控之初我们就有保障性住房的安排，房地产的价格恐怕就不会越调越高了。世界上没有如果，更何况那个时候的中国政府并不清楚自己的职责，不清楚政府还有保障的职能。中央政府要求各地公布房价控制目标要和各地经济发展、人均收入增长以及居民支付能力对照，现在公布的情况大多只能做到前二条，最后一条没有地方做得到，因为时过境迁，房价已经无法和居民的平均支付能力接轨了。道理很简单，房价已经有泡沫，但是居民支付能力并没有泡沫。
　　而对所谓房价下跌带来财富效应的消失，由此可能会冲击我国消费市场的担忧，则需要在全国范围的住房征信系统公布之后，方能有较为精确的评估。金融规划有一个共识，一个家庭所拥有的第一套住房，不纳入其可投资的财富范围。也就是说，影响居民今后的生活水平的投资和消费决策，所依据的财富条件，并不考虑居民已有的第一套住房。
　　慧择提示：房价下跌，打击的就是以投机为主的市场需求。这样对整个社会而言，由于相对收入较低的群体的边际消费倾向要远远高于高收入群体，而对于购买过房子的人来说，给自己的房子一个保障才是比较实际的做法。慧择向您推荐以下产品，供您参考。