楼市唯有以量换价求存

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　　【摘要】在房产行业每年的9月道11月都是楼市的销售旺季，销量可以达到全年的一半。但是在2011年国家加大房产调控的情况下，房地产的销售金额已经露出了疲态。
　　金九唯有“以量换价”
　　万科日前公布的8月数据显示，8月实现销售金额104.8亿，同比下滑12.6%。
　　万科董秘谭华杰则表示，“8月份万科销售金额同比下降，主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。”
　　“现在房价表面上还维持着之前的价格，但实际上地产商已通过各种优惠活动变相降价了。”资深地产人黄先生表示，“现在地产商即便是降价，也不能确保销售火爆，但不降价就意味着滞销。”
　　链家地产分析师张月认为：“在政策趋严的背景下，地产商通过以量换价的促销方式日后肯定是一种常态。”
　　由于“金九银十”是销售旺季，且开发商也在加紧备战，力促市场回暖，而一旦开发商的积极降价促销解决了存量和观望问题，那么地产商或与政策面再次陷入博弈状态。
　　楼市面临“洗牌”
　　一系列的限贷、限购政策已使一线城市的竞争加剧。
　　数据显示，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比下降0.41%，为2010年9月以来首次下降。
　　搜房网数据监控中心针对全国46个城市的一份购房者调查报告显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”将不会如期而至。
　　可以说，如果开发商不拿出足够的优惠措施“以量换价”，2011年的“金九银十”将难以再现。
　　中原地产研究中心认为，尽管龙头企业仍有利润上涨，但难掩部分中小房企已经进入亏损的现状。预计楼市在限购扩散到三线城市的背景下，可能开始明显调整。而在传统的秋交会前后，价格调整的空间和范围可能会更大、更广，这无疑使楼市加速进入洗牌阶段。
　　“金九银十”进入价格营销通道
　　不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡，经过8年的房产抗战后，这次的严厉调控之下，房地产市场可谓“风声鹤唳”。在楼市传统销售旺季“金九银十”来临之际，更是让今年的楼市在下跌中，让许多开发商无奈入市！因为“国十条”得以深入落实，房地产调控主要面对投机炒作，要“稳、准、狠”，向外界释放出强烈政策信号，房地产调控政策近期不会松动。
　　国土资源部部长徐绍史7月4日在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会上如是说：“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整。”徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。
　　“金九银十”虽然是销售的所谓旺季，很多开发商期待引发新一轮楼市供应潮，但面对推动耐心的刚需购房者，2010年无疑是一个不寻常之秋。冷清的市场环境下，开发商与购房者之间的矛盾成为业内关注的焦点。9月启幕以来，看当前的情况，即将到来的“金九”或将很难实现成交回升，此轮“金九银十”供应量增大的同时，成交量未必能明显上升，恐将化为泡影。
　　对于房地产企业而言，淡市之下如何营销，成为真正考验每一个开发商的话题。面对目前的市场情况，各路人马可谓“八仙过海，各显神通”，不管是守正，还是出奇，大家的目的只有一个：促进销售，不管是降价还是打折，生存中才能求发展。
　　而现在的市场中，产品一滞销，大多数企业就认为是产品已经缺乏竞争力，急忙加大广告投入、提高促销力度、升级或淘汰产品等，最常用的方法就是降价。降价的确可以促进销售，但同时也失掉了利润，并且有可能对品牌的形象造成损伤。而且，在今天这个同质化竞争十分激烈的市场中，你降价，竞争对手也跟着降价，甚至降幅更大时，价格这个有人称作“市场终极武器”的手段将失去作用。
　　在此背景下，开发商的关注焦点必须要发生转变，有的开发商从概念炒作，转向产品、园林、景观、配套、物业等硬性指标；更有甚者，直接打出“免费试住5年”的宣传口号；或是直接让利，以价格赢得市场。
　　面对2011年的金九银十，今年市场相比过去几年出现了新变化，比如大型房企正在逆势扩张，中小房企还要博弈一线与二三线城市的发展机会。但2011年销量增多已经不是传统意义上的金九银十了，只是供大于求导致的成交上升。
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