市场和政策一起调控房地产

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　　【摘要】2011年上半年国家颁布了新“国八条”以来，全国楼市销量急剧下滑，一手房和二手房都有一定程度上的降价，但是目前的价格还是和市民的心理价位有着很大的差距。进入下半年后，发改委明确表达市场经济将会和房产政策一起对房产进行治理，是房地产告别暴利时代。
　　从市场层面看，国家统计局18日公布的数据显示，4月全国70个大中城市中，有9个城市新建住宅价格环比下降，5个城市持平，其余56个城市则有所上涨。从同比数据看，多数城市房价涨幅仍在收敛过程之中。值得注意的是，去年房地产调控政策出台以来，新房价格率先出现回落趋势，当前存量房价格环比下降趋势日益明显。根据国土部监测，4月15个重点监测的大型房企在一线城市没有拍得一块地。在土地市场降温背景下，相关企业想要回到前两年的超宽松环境，乃至以数倍于地价的价格售房、获得高利润的可能性不大。
　　再从政策层面看，二季度乃至全年，楼市调控不会出现松动迹象。近期，国家发改委研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
　　房地产业并非天然的暴利行业。自1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布以来，我国房地产业进入高速发展期。2005年-2010年，A股上市房企年均销售毛利率在30%-50%左右，在各行业中一直位居前列。由于房地产经营资金杠杆率普遍较高，如果按照保证金投入规模和最终销售收入相比，行业利润水平将成倍提高。而在美国、德国等发达国家，房地产业平均利润水平一般在5%左右。
　　自从商品房市场快速发展以来，除少数涉嫌违法违规的企业，我国房地产企业很少因经营不善而倒闭。开发商要么疯狂圈地扩张，要么“数年不开盘，开盘吃三年”，日子颇为好过。房价过快上涨必然透支未来的成长空间，对房地产企业来讲，也许目前的资金和经营压力不及2008年底，但面临的政策压力要远大于2008年。
　　首先，价格调控受到前所未有的重视。其中，引人关注的便是反暴利规定。房地产业作为对国民经济和社会发展有重大影响的行业，其利润率将被适当控制，随意涨价、价格猫腻、成本欺诈等行为将得到纠正。为使部分城市过高的房价有所回落，调控部门将对稳定房价不力的地方政府进行约谈，该项政策的威力有望在未来一段时间逐步显现。
　　其次，税收杠杆作用将逐步发挥。房产税今年已在重庆、上海试点。“十二五”期间，房产税试行范围很可能有所扩大。此前房价出现过快上涨局面，一个重要原因是“土地财政”及地方政府支持。今后单纯依靠卖地收入将无法支撑地方经济的长远发展，而财税体制完善，也将逐步推进。
　　本轮房地产调控已持续一年多时间，从目前来看，调控政策可分为三个层次。第一类政策旨在促进房地产业长期平稳健康发展，这类政策将在未来较长时期继续实施下去，包括加快保障房建设、完善房地产税收政策、抑制投机等。第二类政策是为遏制房价过快上涨，降低楼市泡沫滋生的可能性，包括住宅限购、限贷等。这类政策在楼市环境稳定后，可能因各地情况不同而逐步调整。第三类政策不仅针对房地产业，但对房地产业发展有明显影响，包括加息、规范地方融资平台等。随着房地产调控逐步升级，目前正在渐渐触及事关房地产业长期发展的核心问题，即第一类政策。
　　中国房地产的暴利成都达到150%，其严重程度已经远远超过了其他的商品，房产的持续暴利对人民生活水平的提高，市场经济的平衡以及国家的发展都有着不利的影响，房地产能不能回到合理的盈利模式，取决国家是否能够强有力的执行政策。如果调控政策出现反复，恐怕房地产业“暴利”时期还将延续。
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