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房地产政策执行力度还需加大

更新时间：2011-12-21 13:40

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　　【摘要】2011年国家加大了对房地产的调控政策，国务院总理温家宝在常务会议上指出，从调控效果来看，虽然受到了一定的效果，但是其房价仍和市民期待的有着一定的差距，特变是一些城市房价根本没有改变，国家政策也没有实施到位。
　　这些年来，房价扶摇直上有两个基本原因：其一是地方财政对土地出让金的依赖过重，导致地方政府有足够的激励来推高房价和地价；其二在市场层面上，房价走高很大程度上是投资型需求所推动的。2011年的房地产调控的最新政策是1月26日出台的“新国八条”，就其内容来看，主要措施是指向控制当期需求，但对存量的投资型房产并没有制定针对性的措施。一方面市场的当期供给其实是有限的；另一方面，即使“新国八条”被地方政府有效执行，由于以往的市场需求相当地强劲，需求能在多大程度上被遏制，尚有待时间来检验，故而政策的调控效果不可能马上显现。
　　更重要的是，房价真正走低，有两个前提：第一，逆转地方政府推高房价的激励；第二，迫使存量的投资型房产向市场回吐。就第二点而言，需要出台严厉调控存量投资房的政策，比如对多套房征收累进的高税率房产税。这样的政策过于猛烈，也不尽合理，管理层很难下定决心，因此可供选择的调控手段还是集中体现在第一点上。
　　但是，地方政府推高房价和地价的激励是很难改变的。地方政府推高地价房价，是为了在地方之间的经济竞争中获得优势。这些年来，对中国经济发展的解读中，逐渐形成了一个共识：地方政府之间的经济竞争是中国经济高速发展的一个重要推动力。而调控房价和地方经济发展之间是有其矛盾之处的，要让地方政府以放弃经济发展为代价，转而全面追求房地产调控效果，是违背地方政府意愿的。正是由于这一原因，新国八条中有一条是“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，也就是说，房地产调控已被中央政府认定为一个事关全局的重大问题时，高层级政府对地方的评价，将包含经济发展和房价调控效果两个因素。而这两重因素到底如何权衡，目前并没有形成操作性细则，因此对地方政府来说，对中央的调控政策有所观望和并不严格执行，将是最现实的选择。而一旦政府选择了观望姿态，房地产商和市场需求力量也会选择同样的姿态，这样必然导致市场进入一个相持局面。这是国务院认定“地方落实中央调控政策的措施不够有力”的深层次原因。
　　无论如何，高企的房价以及房价的过快上涨，严重影响了民生，而且对长远经济发展形成了很大的隐患，故而房地产调控是必须坚定不移地执行下去的，温家宝总理今年在很多场合反复表达了这一决心。在政策空间捉襟见肘时，管理层紧盯住地方政府对中央调控政策的贯彻力度，就成了决定房地产调控成败的关键。既然地方政府行为很难控制，国务院和有关部委就有必要一竿子插到底，对地方行为进行严格而具体的监督。
　　最近有消息传出，地方土地市场将成为房价调控的重点，国土部将建立土地市场月度报告制度，及时将土地供应和地价变化态势按月上报国务院，确保调控政策落实到位。为此，国务院房地产调控专项督查小组已经陆续出发，前往16个省份。其中，各地土地供应计划的落实情况，以及近期土地出让中是否出现“地王”、土地出让方式的调整和完善情况，将成为督查组的重点督查内容。
　　面对房地产种种暴利行为，国家的政策虽然初见成效，但是很多地区仍然没有改变这一现状。除了需要国家的政策，还需要市场来进行辅助。解决全民的住房问题，不仅仅要治理房价还要大力建设保障房和廉租房，一单两方面都做好了，以后的中国房地产市场必走向一个稳定合理的市场。
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