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市场和政策双重限制房地产
更新时间：2011-12-19 14:28
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【摘要】房地产的暴力程度可以达到150%，已经严重影响了人民的生活和市场的的天平。2011年国家加大对房地产调控之后，全国楼市总体成交量下降，种种迹象表明，在市场和政策双重作用下，房地产业可能向“暴利”挥手作别。
从市场层面看，国家统计局18日公布的数据显示，4月全国70个大中城市中，有9个城市新建住宅价格环比下降，5个城市持平，其余56个城市则有所上涨。从同比数据看，多数城市房价涨幅仍在收敛过程之中。值得注意的是，2010年房地产调控政策出台以来，新房价格率先出现回落趋势，当前存量房价格环比下降趋势日益明显。根据国土部监测，4月15个重点监测的大型房企在一线城市没有拍得一块地。在土地市场降温背景下，相关企业想要回到前两年的超宽松环境，乃至以数倍于地价的价格售房、获得高利润的可能性不大。
再从政策层面看，二季度乃至全年，楼市调控不会出现松动迹象。近期，国家发改委研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
房地产业并非天然的暴利行业。自1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布以来，我国房地产业进入高速发展期。2005年-2010年，A股上市房企年均销售毛利率在30%-50%左右，在各行业中一直位居前列。由于房地产经营资金杠杆率普遍较高，如果按照保证金投入规模和最终销售收入相比，行业利润水平将成倍提高。而在美国、德国等发达国家，房地产业平均利润水平一般在5%左右。
自从商品房市场快速发展以来，除少数涉嫌违法违规的企业，我国房地产企业很少因经营不善而倒闭。开发商要么疯狂圈地扩张，要么“数年不开盘，开盘吃三年”，日子颇为好过。房价过快上涨必然透支未来的成长空间，对房地产企业来讲，也许目前的资金和经营压力不及2008年底，但面临的政策压力要远大于2008年。
首先，价格调控受到前所未有的重视。其中，引人关注的便是反暴利规定。房地产业作为对国民经济和社会发展有重大影响的行业，其利润率将被适当控制，随意涨价、价格猫腻、成本欺诈等行为将得到纠正。为使部分城市过高的房价有所回落，调控部门将对稳定房价不力的地方政府进行约谈，该项政策的威力有望在未来一段时间逐步显现。
其次，税收杠杆作用将逐步发挥。房产税今年已在重庆、上海试点。“十二五”期间，房产税试行范围很可能有所扩大。此前房价出现过快上涨局面，一个重要原因是“土地财政”及地方政府支持。今后单纯依靠卖地收入将无法支撑地方经济的长远发展，而财税体制完善，也将逐步推进。
本轮房地产调控已持续一年多时间，从目前来看，调控政策可分为三个层次。第一类政策旨在促进房地产业长期平稳健康发展，这类政策将在未来较长时期继续实施下去，包括加快保障房建设、完善房地产税收政策、抑制投机等。第二类政策是为遏制房价过快上涨，降低楼市泡沫滋生的可能性，包括住宅限购、限贷等。这类政策在楼市环境稳定后，可能因各地情况不同而逐步调整。第三类政策不仅针对房地产业，但对房地产业发展有明显影响，包括加息、规范地方融资平台等。随着房地产调控逐步升级，目前正在渐渐触及事关房地产业长期发展的核心问题，即第一类政策。
稳定房地产业利润水平，抑制“暴利”，属于第一类政策的范畴，这对行业的可持续发展不无裨益，值得期待。不过，尽管房地产调控向纵深发展，但房地产业能否就此作别“暴利”，还取决于调控措施能否在各地坚定不移地执行下去，尤其是当面对可能出现的经济增速回落时；如果调控政策出现反复，恐怕房地产业“暴利”时期还将延续。
房价二字一直是老百姓一直关心的问题，中国老百姓向来把衣食住行为本，按照中国现在的房间将会有很多的老百姓连根本住房问题都解决不了，谈何发展民生，发展国家又从何说起。
慧择提示：解决老百姓住房不单单要控制房价，还要大力建设保障房，增加公积金的覆盖面，提高市民的人均收入。慧择向您推荐！
【摘要】房地产的暴力程度可以达到150%，已经严重影响了人民的生活和市场的的天平。2011年国家加大对房地产调控之后，全国楼市总体成交量下降，种种迹象表明，在市场和政策双重作用下，房地产业可能向“暴利”挥手作别。
从市场层面看，国家统计局18日公布的数据显示，4月全国70个大中城市中，有9个城市新建住宅价格环比下降，5个城市持平，其余56个城市则有所上涨。从同比数据看，多数城市房价涨幅仍在收敛过程之中。值得注意的是，2010年房地产调控政策出台以来，新房价格率先出现回落趋势，当前存量房价格环比下降趋势日益明显。根据国土部监测，4月15个重点监测的大型房企在一线城市没有拍得一块地。在土地市场降温背景下，相关企业想要回到前两年的超宽松环境，乃至以数倍于地价的价格售房、获得高利润的可能性不大。
再从政策层面看，二季度乃至全年，楼市调控不会出现松动迹象。近期，国家发改委研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
房地产业并非天然的暴利行业。自1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布以来，我国房地产业进入高速发展期。2005年-2010年，A股上市房企年均销售毛利率在30%-50%左右，在各行业中一直位居前列。由于房地产经营资金杠杆率普遍较高，如果按照保证金投入规模和最终销售收入相比，行业利润水平将成倍提高。而在美国、德国等发达国家，房地产业平均利润水平一般在5%左右。
自从商品房市场快速发展以来，除少数涉嫌违法违规的企业，我国房地产企业很少因经营不善而倒闭。开发商要么疯狂圈地扩张，要么“数年不开盘，开盘吃三年”，日子颇为好过。房价过快上涨必然透支未来的成长空间，对房地产企业来讲，也许目前的资金和经营压力不及2008年底，但面临的政策压力要远大于2008年。
首先，价格调控受到前所未有的重视。其中，引人关注的便是反暴利规定。房地产业作为对国民经济和社会发展有重大影响的行业，其利润率将被适当控制，随意涨价、价格猫腻、成本欺诈等行为将得到纠正。为使部分城市过高的房价有所回落，调控部门将对稳定房价不力的地方政府进行约谈，该项政策的威力有望在未来一段时间逐步显现。
其次，税收杠杆作用将逐步发挥。房产税今年已在重庆、上海试点。“十二五”期间，房产税试行范围很可能有所扩大。此前房价出现过快上涨局面，一个重要原因是“土地财政”及地方政府支持。今后单纯依靠卖地收入将无法支撑地方经济的长远发展，而财税体制完善，也将逐步推进。
本轮房地产调控已持续一年多时间，从目前来看，调控政策可分为三个层次。第一类政策旨在促进房地产业长期平稳健康发展，这类政策将在未来较长时期继续实施下去，包括加快保障房建设、完善房地产税收政策、抑制投机等。第二类政策是为遏制房价过快上涨，降低楼市泡沫滋生的可能性，包括住宅限购、限贷等。这类政策在楼市环境稳定后，可能因各地情况不同而逐步调整。第三类政策不仅针对房地产业，但对房地产业发展有明显影响，包括加息、规范地方融资平台等。随着房地产调控逐步升级，目前正在渐渐触及事关房地产业长期发展的核心问题，即第一类政策。
稳定房地产业利润水平，抑制“暴利”，属于第一类政策的范畴，这对行业的可持续发展不无裨益，值得期待。不过，尽管房地产调控向纵深发展，但房地产业能否就此作别“暴利”，还取决于调控措施能否在各地坚定不移地执行下去，尤其是当面对可能出现的经济增速回落时；如果调控政策出现反复，恐怕房地产业“暴利”时期还将延续。
房价二字一直是老百姓一直关心的问题，中国老百姓向来把衣食住行为本，按照中国现在的房间将会有很多的老百姓连根本住房问题都解决不了，谈何发展民生，发展国家又从何说起。
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