央企可以国资收益投入保障房

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　　【摘要】为了解决低收入家庭和困难家庭的住房问题，国家逐年加大对保障房的建设力度，从目前国家住房问题来看，保障房体系还需要有序和正确的发展。
　　5月3日，国资委一则通知，要求央企参建保障房。在这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》的文件中，国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。而这也是国资委首次下发专门文件，要求央企参建保障房。
　　而原则性的路径，国资委也有倡导：“争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式”。5月4日，国资委有关负责人表示，央企当中，参建保障房的主体主要是以房地产为主业的16家央企，其他央企不得开发建设保障房。
　　一位国资委官员还透露，国资委正考虑将一定比例的央企红利用于民生支出，其中包括支持保障房建设所需资金。　“今后几年，随着国有资本收益上交比例逐步提高，用于社会保障的资金比例会随之逐步提高，包括投资保障房。”上述官员表示。
　　而这被市场人士认为是对此前局部地区安居工程保障不力，保障房建设资金缺位的回应。
　　参与其中的多家央企一方面表示会履行“政治责任”，另一方面也表示担忧，鉴于保障房项目盈利的艰难，乃至此前多个保障房项目开发的亏损，他们希望相关的金融支持政策和地方政府保障房开发优惠政策，乃至后续的保障房管理政策，能够及时配套，从而使得保障房项目作为一个体系，稳步推进。
　　一个直接背景是，去年3月，国资委下令要求除16家以房地产为主业的央企外，其他78家有房地产业务的央企，全部退出房地产行业。
　　而此次国资委要求央企积极参建保障房，令业界一度担心一些被要求退出房地产业务的央企，借此次参建保障房的机会“曲线拿地”。
　　对此，国资委相关负责人对本报记者表示，《通知》中的“各中央企业”主要指16家以房地产为主业的央企。此外，一些工程、建材和钢铁企业，将为保障房建设项目提供相关服务。
　　国资委在《通知》中点名要求参建保障房的央企包括勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业和矿区企业。
　　本报记者获悉，除了16家房地产央企，另外五家“保留房地产业务但受到限制”的五家房地产央企也将参与保障房建设，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。
　　国资委允许这五家央企保留房地产业务，但对其投资房地产设限——集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发，也不允许集团公司对其房地产业务进行担保。
　　国资委规划发展局局长王晓齐说，上述五家企业占央企房地产业务总额的6%-7%，规模较大，并且做得比较规范。国资委研究中心的一位副主任也告诉本报记者，上述五家企业在保障房建设有先天优势，比如，神华集团和中煤集团的房地产业务主要是开发工矿区土地，外界不容易进入，这两家央企可以争取将本企业棚户区改造工作，纳入到当地保障房建设计划当中。
　　而国资委发布通知之前，许多央企已开始“闻风先动”。保利地产相关负责人透露，两会后，保利公司向有保利项目的城市政府发函，表示愿意参与保障房建设，目前已有一些地方政府给予回应。保利计划今年投资建设3至5个保障房项目。
　　而中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中，力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。另据了解，五矿正在环渤海区域寻找合适的保障房项目，现正待集团投资委员会批准建设。至于此前未直接参与过保障房项目的央企，国资委上述人士表示，这部分央企本身就拥有大量的工业用地，保障房建设正好可以使得这些土地，获得新的利润增值渠道。
　　而此番楼市调控宏观背景下，国资委发文让央企参与保障房，被寄望于从建设资金上充盈“短缺”的保障房建设资金。
　　据住建部资料，今年我国要兴建1000万套保障房，完成这一目标，约需投入1.3-1.4万亿元。其中，5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集，剩下的8000亿元由企业、银行以及各种社会机构筹措。4月29日，财政部网站刊发消息，第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元已经下拨，加上3月份第一批下拨的100亿元，目前已经累计下拨437亿元。
　　但由于资金数额较大，落实资金仍是一大问题。国务院督察组近期发现，一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位。中冶集团一位内部人士就告诉本报，中冶在辽宁某市的保障房贷款投入后，政府迟迟不给公司建设款项。采访中有不愿透露姓名的房产集团人士介绍，保障房建设确实一直存在着资金缺口，此次国资委鼓励央企积极参与保障房建设，同时也是贯彻中央的房地产市场调控精神。
　　当然，央企参与保障房建设中，国有资本收益并不能作为资金的全部来源，保障房建设所需大部分资金需要企业自行筹集。国资委在《通知》中要求，房地产开发类央企“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会”，“将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来”。
　　不过，张兆祥坦承，保障房建设的具体进度，要视金融政策和国家政策的落实情况而定。从贷款数据看，前景似乎是乐观的，保障性住房比之商品房，正获得更多的金融支持。4月28日，央行最新公布的数据也反映出了这一趋势。2011第一季度2.24万亿人民币。新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。
　　2月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强，出席全国保障性安居工程工作会议并讲话，强调建设1000万套保障房是硬任务。
　　“央企可以贡献力量，但保障房应该是政府的责任，地方政府一方面想通过市场化的途径来解决保障房的建设，另一方面又不肯舍弃土地财政和税收带来的收益，于是就将企业置于尴尬的境地，利润空间极其有限。”前述不愿具名的央企高管称。
　　令众多央企倍感困惑的还有规则的不确定性。例如，公租房本来是用于长期出租的保障房，但亦有一些地方允许五年之后回购。
　　由此前述不愿具名的央企高管担心，保障房建成之后或许会引发更严重的矛盾：尽管完成了政治任务，但会形成新的利益既得者，“不单单是‘建’，还有养和管，最根本的问题是长期保障体系的建立”。
　　中铁相关负责人表示，在相关规则不明确，政策不完善的情况下，中铁只会采取承建的方式来参与保障房建设。相对于投资带来的不确定性，承建收取的是固定费用，更能保证企业的回报。另亦有一些央企明确表示，必须找到稳定的盈利模式后，再加大保障房的建设力度。
　　也有一些先行央企的盈利模式探索走在前面。中国建筑就是之一。该集团董秘孟庆禹称，中国建筑正在探索多种盈利模式，一方面完成央企职责，另一方面，也不会令股东利益受损。
　　具体的盈利模式包括施工总承包、限价开发和混合开发、成本加薪金竞标服务、BT 投资和城市综合开发模式。其中施工总承包模式收益率为3%-6%，BT投资模式收益率可达8%-10%。
　　混合开发则包含一次竞拍拿地、统一支付地价，其中商品房开发不限售价和销售对象，保障房开发按规定运作，收益率也能够达到10%。据了解，中海在广州金沙馨园即采用了该模式。
　　保障房的建设，是很多的困难家庭住房的希望，国家不能把保障房商品化，一项利民的措施也不能因为实施和分配过程中导致建设初衷的变化。
　　慧择提示：在中国保障房分配过程中，出现了“开宝马住保障房”的现象，在以后的分配过程中一定把好监督。慧择向您推荐！