中国房地产业不断细化

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　　【摘要】目前地产业面临的政策环境发生变化，住宅产品的功能部分退化。对此，住宅类地产企业正在转变应对。住宅类地产企业从价值链上来看，向下游可以转为建筑公司，向中游可转向服务公司，向上游转为金融公司。在当前政策环境下，一部分企业转向下游，更多成为利润较低的代建公司。一部分适当离开住宅领域，转向商务和金融地产。
　　目前房地产市场的问题不只是房价上涨过快，而更是房价本身过高，脱离了人民群众的支付能力，老百姓买不起房。既然目前房价已经过高，那么，通过继续以“慢慢上涨”的方式回归正常价格，必将是一个无解的方程。因此，希望房价下降已是主流民意。
　　万通地产董事长冯仑在“哈佛中国论坛”上说，中国房地产业目前正在经历快速成长阶段，房地产企业正在向上中下游分化，住宅产品也在不断细分。
　　他说，在中国已经出现人均国内生产总值超过1万美元的城市，在这些城市第三产业发展越来越快，需求越来越大，就导致很多地产公司转向商务不动产，一部分转向金融不动产。转向商务不动产就要求以营运为核心能力，而不简单以规模和成本来衡量。而转向金融方向，则对企业的产品创新、风险管理以及交易技术有更多要求。
　　冯仑还说，住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性，创造专业化细分市场，以满足不同需求的客户，这也是中国地产业未来的发展方向。他举例说，如三亚的旅游地产，虽然风景优美但缺乏相应配套设施，而价格类似的台北阳明山地产，则因为有永久产权等不同特质而能吸引不同的客户。
　　论坛上，美国麻省理工学院经济学教授威廉姆·威顿说，中国房地产目前并不存在很大泡沫。他认为，中国未来的住房需求将很大程度上来自于城市化进程，每年增幅可能达到2000万套。另一方面，随着中国财富增加，存款已经不能满足财产管理的需求，从而将产生大量投资投机性住房需求。威顿认为，这部分需求可能导致泡沫风险，因此需要密切关注。
　　一批意愿购房人由于资格问题被暂时淘汰，面对调控等待效果的人也不在少数。而挤向外埠市场乃至海外市场的购房人虽然在市场考察，但是思路也较为模糊，由于与居住在京的初衷相悖，举棋难定。由此看来，调控希望达到的使得市场归为理性的目标似乎还处于初级阶段。
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