房价调控是考验

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　　【摘要】当前，政策重点是抑制通货膨胀。一旦保增长压力增大，则国家可能在调控房地产方面出现犹豫。
　　占主导地位投机需求破坏了房地产以居住需求为主的基本属性；投机活动推动房地产价格大幅上涨，破坏了房地产市场的正常秩序，说明房地产市场失灵，政策的干预目标就必须针对投机需求。
　　近期关于北京楼市的一则新闻，似乎传达出“房价调控见效”之类的意思，今年3月，北京市商品住房成交均价环比2月下降了26.7％，同比去年3月下降了10.9％，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。
　　成交价格出现环比和同比下滑，不是没有可能，主要原因不是楼盘降价，而是高档楼盘成交量减少，从而拉低了均价。不过，让人疑惑的是，北京3月新建商品住房日均成交套数，居然比含有春节因素的2月减少了41.5％。有点违反市场常理。
　　从全国市场来看，上周中国房地产指数系统百城价格指数显示，3月全国100个城市住宅平均价格为8738元 /平方米，较上月上涨0.59％，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。由此反映出，3月全国房价总体是上涨的，而北京的明显下跌，即便是真实成交数据，也具有一定的偶然性和局限性。
　　另外，从开发企业的业绩角度观察，房价变化情况与北京数据相悖。根据上市公司一季度公报，万科、保利、复地、富力等十大开发商今年一季销售业绩不错，八成企业的销售额同比去年一季度增长15％。尤其值得关注的是，七成开发商的成交均价逆势上涨，其中5家开发商涨幅超过15％。若以大部分城市制定的今年房价控制目标10％-15％来衡量，至少是第一季度整体已经超标了。当然，现在还不能仅以一季度的数据下论断。 1月26日新的调控政策才出台，整个1月份楼市成交活跃，成交量在一季度总成交量中占有较大比重。
　　从资金面观察，流动性过于充裕。2008-2009年，国家为了刺激经济增长，发行了巨量货币和信贷。直到2010年底，流动性都未退潮，比如广义货币供应量达73万亿元，超过美国的60多万亿人民币，而中国GDP却只有美三分之一。流动性泛滥的后果，不是CPI涨，就是资产价格涨，或者一起涨。当前CPI增幅保持在5％左右，而连续加息四次后，一年期定期存款利率还只有3.25％，存款负利率，无论是企业，还是老百姓，都不愿将钱存在银行，总归要找投资方向。这也是当前抑制住宅投资需求难度大的一个原因。
　　从地方政府立场分析，既要落实中央调控政策，又要发展经济和社会，难免遇到一些矛盾。就房地产业而言，当前地方政府既要调控房价，又要推进保障房建设，且二者皆被列为约谈和问责的范畴。今年全国要新开工1000万套保障房，大部分财政投资都须地方拿钱。当前地方政府面临的尴尬是：大力调控房价，则楼市低迷，继而收入下降，保障房资金或许会捉襟见肘。
　　这才叫纠结。不过，这也正是考验地方政府执政能力的机会。值得关注的是，前天上海市召开第二季度工作会议，韩正市长强调：要坚决贯彻中央要求，落实市委、市政府具体部署，坚定不移控制房价，全力以赴认真抓好房价调控和加快保障性住房建设。这项工作必须取信于民，今年要向全市人民交出一张满意的答卷。迎难而上，将成为包括上海在内的不少城市的必然选择。希望会有一个好的结局。
　　银行资金不断对投机者提供信贷，不断放大投机资金规模，放大收益和利润，使利用银行资金投机房地产推动房价活动越来越活跃，房价被推高的同时，对应杠杆效应放大的风险被银行承担，房地产的投机活动理所当然地继续玩下去。因此，长期规范投机者利用银行资金的游戏是房地产市场乃至整体经济持续健康发展的关键。
　　慧择提示：房产市场短时间内是无法平息安静的，不要纠结于房价的问题，做好必要的保障，顺其自然就好，慧择向您推荐以下产品，供您参考。