半年上海老洋房情况解析

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　　【摘要】据悉不断有新的投资者介入，不断地转手交易，投资者过度追求利润的最大化，无形中已经将老洋房的价格炒作得高处不胜寒,使得某些高价老洋房的定价出现“水分”。粗略估计，目前这部分冒着虚火的老洋房至少占到市场流通数量的3成。
　　“2010年，愚园路上有套老洋房，以1.6亿元成交。这套房源的原业主2002年的买入价为3000多万元。”6月27日，21世纪不动产上海锐丰陕西南路分行经理徐陈青在接受早报记者采访时，如是描述当下上海老洋房的受追捧程度。
　　徐陈青28日介绍说，今年以来，上海成交的老洋房有七八套，成交价格上涨了35%～38%。
　　而根据第一太平戴维斯2010年下半年发布的《上海老洋房和里弄房发展趋势报告》（下称《报告》），老洋房价格一度“蛰伏”。根据第一太平戴维斯当时的结论，过去3年内，老洋房价格的上涨幅度仅为27%。
　　二手市场上产权较清晰的老洋房约有10至20套
　　上海老洋房交易量有限，项目质量参差不齐，上海老洋房准确的价格趋势，在业内人士看来其实无解。
　　根据《报告》，老洋房主要指上海建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异。通常老洋房面积在250平方米到450平方米之间，花园面积在100平方米到400平方米之间。其主要分布于徐汇和卢湾地区的原法租界所在地（东起成都路，西至华山路，北至延安路，南到肇嘉浜路）。
　　2010年下半年发布的这份《报告》称，上海现存老洋房总建筑面积不大于170万平方米，约4000到5000幢老洋房，其中95%的房源仍归国家所有，只有约200到250幢为私有产权。在上海市中心产权清晰（单一产权）的老洋房最多不超过100幢，“一幢老洋房里居住4到5户人家的情况并不少见”，修缮完好的老洋房数量仅有50幢。
　　德佑地产西六区经理王四龙28日说，目前二手市场上的上海老洋房，产权比较清晰的约在10套至20套。
　　与整体住宅市场一样，老洋房被允许在市场上销售的时间并不长。老洋房和里弄房的交易开始于1998年，此后市场才逐步活跃起来。
　　根据《报告》，里弄房是上海本地居民在上世纪50年代前主要的居住场所，可以分为1929年前建的旧里弄/石库门，一般没有厕所、电和煤气；以及1929年后建的新里弄，有厕所、电和煤气设施。
　　门店经理的老洋房生意：
　　1200万买，8000万挂牌
　　一位从事老洋房代理业务的中介人员分析，现在上海在售的老洋房越来越少，卖家的心态也普遍比较好，“很多老洋房挂在中介两三年，即使挂个两三年也不愿降价。有一套房子2009年报价1300万，2010年报价1700万，今年报价2400万，最终以2350万元成交。”
　　徐汇区五原路一家中介的工作人员介绍称，两年前，一位投资者以8000万元，买入一幢位于陕西南路延安中路的老洋房，今年以1.2亿元成交。泰安路一家中介的工作人员还透露，“2006年我们门店经理以1200万元买了一套老洋房，位于江苏路愚园路，今年挂牌价是8000万元。”
　　据徐陈青介绍，老洋房面积越大价格越高，前述愚园路2010年成交的那套老洋房，之所以成交总价较高，即与其花园和洋房面积各近1000平方米有关。
　　徐陈青称，“挂铜牌的那种老洋房，一般都是国家级或市级历史文化保护建筑，价格比没有挂铜牌的房源要高5%至10%。”
　　过户手续繁多
　　值得一提的是，购买老洋房的手续颇为复杂。
　　“从下定金到最终办理过户手续，可能需要长达两年的时间。”徐陈青说。
　　据徐陈青介绍，这与老洋房本身复杂的产权关系有关。“有一个案例是，一套老洋房的产权人有七八个，有的产权人已经七八十岁，人还在国外。面对这种情况，只能各个击破，有时候办手续都需要一两年。”徐陈青称，其所在门店目前有套总价3亿多的老洋房，买家已下定金，但因房源产证人过多，所以办起过户手续还需很长时间。
　　产权人多是一个方面，部分老洋房的产权年限也较“特殊”。
　　愚园路一家中介的工作人员称，沪上很多老洋房的产证年限一栏是空白的，“也就是说有永久使用权”。
　　另一中介工作人员也称，现在很多老房子的产证已超过70年，目前的办法是要补交地价，“届时评测公司会根据地段和面积计算出具体的金额。”该工作人员还称，老洋房的可使用面积往往大于产证上的建筑面积，“比如说产证上是300平方米，实际可使用面积可能有500平方米，并且花园的面积是免费的。”
　　王四龙也称，如果老洋房产权证上标注的产权期限超过70年，第一手交易需要去相关房地部门补交地价，“一般是30%的土地价格。”
　　买卖周期：3-5年
　　“根据我们的经验，老洋房3到5年是一个买卖周期。”据徐陈青介绍，老洋房业主一般会等三五年才出售。
　　“毕竟，洋房交易并不是简单意义上的住房投资，洋房还有历史文化意义。”徐陈青说，现在上海洋房的售价在10万-20万元/平方米，但很多业主没想过要卖。
　　据徐陈青说，很多人喜欢买一手的老洋房，“因为二手买卖和一手交易的差价很大。”
　　境外人士是沪上老洋房的主力买家之一。
　　“之前大部分洋房都是外籍人士在买，事实上洋房也是被外国人炒高的。”徐陈青说，2004年之前，上海本地人很少买洋房（包括里弄房），因为房龄很老，价格也不便宜，不如买新房，“当时很多老洋房的总价就在1000万元左右，现在翻了四五倍。”
　　位于五原路的一家中介工作人员称，上海老洋房市场的紧俏，也让部分境外买家大赚了一笔，“此前有一位外籍人士2003年以500万元买入一幢洋房，2010年以3500万元卖出。”
　　不过，外籍人士在中国购房的门槛眼下已提高了不少。据介绍，除了“每人只能购买一套自住住房”的“限外令”，由于沪上老洋房所在区域，也是部分政府部门的办公场所和家属区，境外人士在前述地区购房同样受限。
　　“很多个人以公司名义购买洋房，并将其改造为私人会所。”多家中介人员说。
　　慧择提示：如果要投资老洋房，一定要懂行，切不可盲目跟风，自己要能正确地评估房产的价值，也可咨询一些老洋房专家或专业机构，了解老洋房的背景等相关资料，分析市场投资风险。尤其需要关注的是，老洋房市场的热涨热卖，吸引了众多中介公司涉足，投资者在选择服务机构时也需谨慎考虑。