确有购房需求的还是要买

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　　【摘要】上海市场供求失衡的现象仍然突出，在此前提下，如果成交量继续回升，政策的边际效应是递减的，也就是说，成交量越高，政策的效果越不明显。从这一角度来看，单纯依靠房产税来调节价格的话，作用并不大。只有在大幅增加保障房同时，积极推行房产税等政策，才有望对房价形成调控效果。
　　目前房地产市场化程度比较低，住房产品是房地产企业垄断性定价。同时，加上消费者分散，住房信息不对称以及房地产采取的不同营销策略，购房者在市场上与开发商的谈判能力低。现实中，有多少购房者能和开发商讲价呢？在我看来，暴利的本质在于利用全国人民公有的土地资源，让住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具，掠夺与损害了全国大多数人的利益。
　　从去年4月17日至今，宏观调控已经陪伴我们一年有余。三轮调控措施一轮严过一轮，对楼市造成了重大的影响。楼市“紧箍咒”将越来越紧，还是逐渐松绑？购房者何时出手？开发商又该如何应对？上海市房地产行业协会主办的双月形势报告会上，上海社会科学院房地产业研究中心研究员顾建发讲述了他的看法。
　　顾教授认为，新“国8条”中，最厉害的要数限购令。凭票购房，有钱也买不了房，限制住了过热的交易。另一剂猛药是房产税。上海的房产税率较低，咋一看没什么力度，实际上绵里藏针，很有杀伤力。他同时认为，房产税并不足以遏制地方政府部门对土地出让的热情。按照目前的税率，对增量房产征收房产税，几千套房子收上来几个亿，对地方财政的作用只是毛毛雨。如果对5亿存量住宅全部征收房产税，那么大约每年就有二百多亿元的税收贡献，其作用也不是太大。假使将房产税税率调高到3%，每年一千多亿元的税收，就相当可观了。当然，提高税率只是一种假设，推行起来会面临很多困难。
　　新“国8条”要求各地确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，相关省人民政府要向国务院做出报告。其后，各地出台的“房价控制目标”大多涨幅在8%-15%之间，只有北京表示稳中有降。事实上，“房价控制目标”成为涨幅目标。顾教授认为，“房价是由供求关系决定的，将房价调控在某个范围内很难实现。中央的精神是要遏制房价过快上涨，稳定房价，所以这个指标应该是综合的，可能会设定将房价的同比增长率调控在某个限度内。 ”
　　国务院兵分八路督查楼市，房价已经上升为政治问题。各部委近期不约而同地表态再度强化市场对于楼市调控的预期。国土部副部长小苏在调研中表示，中央已经把城市住房为主的问题不仅当作经济问题、民生问题来看待，而且已经上升到政治问题，要将之作为影响社会政治稳定大局、全局的问题来认识和看待。
　　调控对楼市造成了显着的影响，市场呈现“价滞量跌”的状态。顾教授表示，上海的住宅成交量从2007年的最高峰 “跌跌不休”，到2010年商品住宅销售面积1685万平方米，比受金融危机影响的2008年还要少。 2011年一季度商品住宅销售面积305万平方米，同比降24%。
　　进入4月，上海住宅市场出现量价齐升的局面，上周楼市成交量创下周均价破3万元/平方米的历史新高。对此，顾教授指出，这是个别高价楼盘的密集成交造成的，不能说明问题。“平均房价”无法反映真实的房价走势。
　　当下，房产税税率已成为购房的风向标。 2.8426万元/平方米成为人们购房时需要考量的一个重要指标。但顾教授认为，这条线定得偏低了。 2.8426万元/平方米是由2010年上海市平均房价1.4213万元/平方米乘以2计算出来的，这个平均房价把动迁房和经适房也统计在内。顾教授认为，如果用2010年上海普通商品房平均价格2.0995万元/平方米乘以2，得到4.199万元/平方米，也许更能准确反映上海商品房价格。
　　对于房地产开发企业，顾教授也提出四点建议：充分认识房地产宏观调控常态化，响应政策号召，不做“地王”、“楼王”；始终牢记资金链的安全是企业的生命线；产品创新是企业发展的“不二法则”；积极参与住房保障建设是康庄大道。
　　2004年以来，政府一直在调控楼市，特别是2010年以来，调控政策出台更加频繁。但为何政策越多，房价升得越高？根本上就是因为没有去除住房的赚钱功能。只要持有住房有利可图，那么，无论是商品住房还是保障房，所有人都会趋之若鹜，房价怎会不高？当住房赚钱效应随着房价飙升进一步强化，如果调控政策不是从这里入手，仅是做些表面文章，比如限购、限价等，那么房价还会涨更高。
　　慧择提示：楼市不能一直靠政府来调控，总要靠自己来做出规划，提前做好相应的保障是很有必要的，慧择向您推荐以下产品，供您参考。