反房地产暴利不要只看开发商

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　　【摘要】但我国的房地产行业十年以来，投资回报却以递增的方式保持了暴利。其原因有市场失灵，更有政府失灵问题。而如果承认房地产行业存在不正当的暴利，那么反暴利当然也就成了政府监管与市场认可的一个理由。
　　从石油企业的情况看，反暴利税的效果并不理想。前不久，中石化广东分公司就曝出买天价茅台酒的丑闻。如此大手笔花钱，很容易给人石化企业赚取了暴利的印象。房地产领域或许没有石油行业那么集中，开发商也没有石油企业那么强势，但开征房地产的反暴利税难度绝对不会小。各地房地产市场情况差别很大，各个房地产企业的情况也不尽相同。这决定了房地产的反暴利税只能是所谓 “点杀”，相关政策的解释空间很大，人为因素比较多。比如，要决定是否对一家企业开征暴利税，需要投入大量的人力物力，搞清楚其成本、利润、价格等情况，还需要进行比较论证。
　　发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。房地产市场是暴利行业应该无需怀疑，但怎么“反暴利”，则需要进一步探讨。发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。发改委的此项“新政”虽还未有明确方案，但市场普遍将之解读为房地产市场调控将进一步升级的信号。
　　房地产市场是暴利行业吗？这应是无需怀疑的。一些地产商认为不是，但这一说辞与公众的感受相去甚远。最直观的感受有两个：一是房地产是最易于创造超级富豪的行业，有统计显示，近几年的福布斯中国富豪榜中，地产商是新上榜的行业最集中的群体；二是信托业的利润贡献有相当部分来自于地产业，房地产信托基金的投资回报率，高出目前平均贷款利率的两倍以上。借入资金就有如此之高的回报率，说没有超额利润会有人相信吗？
　　其实对一个行业而言，并不是在任何时期都需要反暴利的，比如由科技创新带动的行业成长，在初期的时候对于资本与智力投入者追求“成本弥补”之外的暴利给予一定程度的保护，恰恰是对创新一个激励，包括知识产权在内的“产权保护”机制，也恰恰就是对创新者追求暴利行为的一种保护。但暴利局面最终会由竞争所打破，行业利润率会重新趋于平均化。这是市场经济的规律。当然，前提是市场充分竞争，不存在市场失灵。
　　客观地说，房地产行业反暴利其实并非中国独创，新加坡与德国，就有这方面的成熟安排。比如在德国，各地设有房地产公共评估委员会，负责对不同城市、区位与类别的房屋进行评估并确定基准价格，对超过合理基准价格20%的，地产商将面临罚款；如超过50%，则将被视作暴利，面临经济甚至是刑事处罚。当然德国房地产市场稳定也是有目共睹的。
　　但德国与新加坡房地产稳定有一个深刻的背景，那就是二者都是政府提供了强大的住房保障，属于“小市场、大保障”的市场结构。由此反观我国房地产市场结构，政府保障这一层面的供给，需要大幅度地进行补课。
　　由此，也引发另外一个深层次的话题，那就是造成我国房地产价格十年飙升的具体原因是什么，换言之，是什么促成了房地产行业的暴利？关于高房价的市场原因，曾经将其总结为居民收入增长生活改善推升真实需求、居住消费升级、城市化、有效供给不足、体制安排与政府相关政策失误、投资与投机推波助澜、利益集团操控增大治理难度等八个方面。
　　这些方面哪个是造成暴利的源头？确认这个关键问题，反暴利才能有的放矢。就目前的状况来看，房地产市场的治理，靠一两项政策很难治本，治理需是综合性的。有的需要进行系统性的体制变革才能解决，比如地方政府的土地财政模式，就涉及中央与地方财政分权这一重大利益调整问题；有的还需认识提升，比如房地产市场“去投资功能化”，涉及房地产成品属性的功能定位，是基本安居产品，还是市场普通产品？这些都需要各方认真探讨。
　　经济学认为，暴利通常来自垄断。房改以来，房地产业快速发展，开发商获得相对较高的利润不难理解。就房地产开发这个环节来说，利润的较快增长主要还是来自于房价的较快上涨和市场火爆。这种利润的上涨主要是因为市场的供不应求，而供不应求的根源在于土地市场是被垄断的。毕竟，开发商的地主要是拍来的。
　　在土地供应严格控制、经济和居民收入较快增长的背景下，房地产领域较高利润还是难以避免。我们常常看到排队买房现象，在这种情况下，让开发商以较低的价格卖房子并不合理。即便是价格再低，市场上的房子也不会增加，而未来的住房供给可能会更少。在计划经济时期，各种价格很低，也不用征收反暴利税，但市场供应是短缺的。
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