房租调控要注意方法

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　　【摘要】房租上涨作为房价调控的结果，政府不可能不管，也应当管，关键是如何管。调控房租最重要的，不是靠行政命令禁止房东和中介涨价，而是通过加大公共租赁住房的供应，降低出租方的议价能力。这是房租调控的基本路径，也是住房保障制度的应有功能。
　　房租调控的现实意义十分明显。在限购令、差别房贷等严厉调控成功令楼市降温之后，不仅需求开始向租房市场转移，不当寻租也开始向租房市场转移。若房租价格失控，不仅仍会抬高民众的住房成本，而且居住类商品在CPI的权重提高的情况下，可能成为CPI新的刺激因素。由于租房者主要为外来人口，房租过高还意味着当地城市发展成本的提高和房价调控公平性的流失。
　　最近一段时间内，国内部分城市房屋租金上涨比较明显。对此，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在两会上表示，“房租调控应该也是房价调控的一部分”。至于如何调控房租，则“需要各级政府重视、加大保障房供应、加强房屋租赁市场的监管”。
　　近日来，调控房租的声音不绝于耳。尽管，这对很多租房者来说，或许是好消息，但是，也引发了一些民众尤其是一些房屋出租者的担心：地方政府会对房租进行限价、会深度介入房屋租赁市场吗？如果真是这样的话，也就意味着房屋租赁市场将会被进一步扭曲，其不良之社会影响，恐怕甚于房租的上涨。对于这些民众的担心，有关部门有必要对房租调控做进一步的解释和界定。
　　尽管，“房租调控”属于新鲜名词，但也并非什么“洪水猛兽”。从逻辑上说，“房租调控是房价调控的一部分”，也确实不假。“国八条”以及各地的限购令，意在平抑房价，其部分结果就是按下购房需求的“葫芦”，却浮起了租房需求的“瓢”。房租上涨与限购令带来的租房预期增大有关系。不过，“国八条”对限购令的政策后果并非没有准备，近段保障性住房政策的持续发力，一方面意在根本改变我国的住房市场结构，另一方面也有降低限购令“副作用”的效果。
　　现在，中央承诺今年要建1000万套，未来5年要建3600万套保障性住房，其中，公租房和廉租房将成为主力。如北京的目标就是，保障性租赁住房要占到60%。当政府大量推出低于市场价格的公租房和廉租房的时候，那么，也就能够有效遏制房租上涨。如沈建忠提到，最近重庆市16000套公租房拿出来摇号，房租已经得到明显控制。
　　但是，令人担心的是，有些地方政府如果搞不清自身的定位，不按照房租调控规律出牌，就会表现出对一切价格波动“大包大揽”的慌乱之态，走出过度干预市场行为的杂乱舞步。
　　政府应该给公众提供基本的住房保障，而只要存在充分的市场竞争，房租的价格自然也会充分反映市场的供求。地方政府和职能部门可以依法严格监管中介，严厉打击不法中介哄抬房租、欺骗顾客等行为，却没有必要对房租高低进行所谓的限价。其实，即使是有这样的调控，往往也是徒劳的，真实的市场房租价格，不会屈从于行政意志。
　　实质上，我们现在房产调控中的很多措施，并非调控，而是“补课”，是在弥补地方政府过去住房保障工作的不足。房租调控发力的对象不是百姓，而是地方政府本身。所以要警惕的是，有些地方“补课”的工夫不够，就用所谓的“调控”来凑。如果，短期之内不能给社会提供大量的公共租赁住房，又要追求短期房租价格下降的政绩，那么，以直接干预租金为目的的“房产调控”就会出炉。显然，这样的房租调控既不符合基本的市场规律，也违背了“房产调控”的本意。
　　房租调控应该如何着手？要区别公有出租房和私有出租房的不同特性。公有出租房属于政府出资，具有公共服务的特性而非完全的市场特性。因此，政府作为完全产权人有权通过行政手段将价格限制在自己希望的水平，即非赢利或较低赢利水平上。而私有出租房的情况则要复杂得多。
　　慧择提示：租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求行政不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。不管政府怎么努力，始终不能照顾全面，所以我们自己一定要努力做好自身保障，慧择向您推荐以下产品，供您参考。