楼市走势平稳

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　　【摘要】一季度上海楼市如同“蹦极”。年初1月的一波成交小高峰过后，伴随着2月新政出台，住宅的成交量如同蹦极般迅速下滑。但量跌价稳的态势，又让市场处于一种如同“蹦极”般的紧张与未知感。
　　当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，房地产行业即将面临第一次真正意义上的大调整。
　　随着各大城市陆续公布房价控制目标以及政策效应的深入，在第二季度有相当部分的楼盘会出现价格松动。小部分楼盘还可能会由之前的变向降价转为直接降价。当然，降价的楼盘无非出于三种原因，第一，资金回笼的需要；第二，楼盘本身缺乏具有竞争力的卖点或者优势；第三，企业本身的战略需要。但是在二手房方面，出现大片业主降价的概率并不高。虽然新房的价格走势会影响到周边二手房的价格，但是，在目前通胀压力以及限购政策的影响下，大部分业主还是会考虑到一个资产保值的问题。更重要的是，有相当部分的业主可能在卖出后就无法再买进。所以我认为，除了特殊情况外，业主大量降价抛盘的可能性并不大，尤其在内环内区域。由此在第二季度，市场的主力需求，刚需可能大部分会转向新房。二手房市场成交量可能仍会比较低迷。
　　购房者可以关注一些在第二季度价格降幅较大的楼盘，当然，也可以去二手房市场淘一下，因为市场总是不乏降价房源的。最重要的是，相对来说二手房的周边配套相对成熟，这点对刚需客户来说很重要。
　　回首一季度，从成交量来看，受政策预期导致突击购买、集中过户等因素影响，今年1月较去年12月成交量仅下跌约10%；2月受春节及政策影响成交量跌入冰点；3月成交量环比上涨90%，但相比去年3月成交量同比仍下降30%左右。
　　成交价格方面，通过对全市典型楼盘二手房成交价格监控来看，今年一季度较去年四季度，各监测点的平均实际成交价格环比上涨2%，涨幅大幅下降，除个案外，未出现明显、大范围的价格下跌现象，房东心态普遍较好，个别区域楼盘仍然存在房东跳价现象。
　　成交客户主要特点，受政策影响，今年一季度的买卖成交客户多为置换型客户，卖出小面积买入大面积，约占68%；仍然有约15%的投资保值类客户。在淘到价格合适的物业后出于投资保值需求而购买；因各类需求而首次购买客户约占14%；受传统季节性需求及政策影响，租赁客户成交量同比大幅上升135%；盲目跟风购买性客户极少。　　二季度，随着政策的逐步消化，刚性购房需求有望平稳回升。刚需通常指首次购房、改善购房、结婚买房、就学买房等用于实际居住的购房需求。目前刚需成为市场的绝对主力，这部分成交量占到九间伴二手住宅总成交量的7－8成。预计随着政策逐渐消化，三四月刚性需求还将平稳回升。另外，我们也注意到，还有不受政策限制的投资资金，为寻求保值而入市，这部分成交占总成交的一成左右。在通胀预期下，这种现象十分正常，但不会成为主流。我们预测，二季度刚需仍然支撑市场，房价将逐渐趋稳。
　　从调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。
　　慧择提示：当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，房价依然坚挺的状态表明开发商的内心活动，这也说明如果拥有了就一定要更加懂得去珍惜，慧择向您推荐以下产品，供您参考。