上市房企面临缺钱窘境

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　　【摘要】分析人士指出，近期固定收益理财产品销售火爆，成为替代证券投资和房产投资的较佳品种，而信托理财产品因高风险、低收益着称，又成为固定收益产品中投资者的首选。
　　股权质押类的融资愈演愈烈，不管是缺不缺钱的公司都来插上一脚。诚然，对于资金链紧张的上市公司来说，质押融资确实可以解决燃眉之急，但占公司总股本半数以上的股权皆被质押，却不能不让投资者有些心惊；而业内人士对此做法也并不十分看好，甚至有分析人士用“断臂求存”来形容。
　　从2010年4月份至今，房地产调控持续加码，以往备受市场追捧的房企借壳重组等资本运作不再吃香，不少房地产上市公司借“多元化投资”寻求另类生存之道。上市房企在分红减少、存货增加等方面露出的蛛丝马迹，则预示房地产行业正面临着可能以降价应对缺钱压力的窘境。
　　自去年11月份以来，代表国内主要地产公司股价走势的主题指数——300地产指数，一直徘徊在3800点到4500点之间，而地产板块四大龙头公司“招保万金”——招商地产、保利地产、万科A、金地集团的股价也一直从去年4月盘整至今，今年一季度涨幅大多在5%~10%。
　　反观一些开始“多元化投资”的中小房地产公司，2011年首个季度股价涨幅惊人。进军稀土行业的鼎立股份今年以来涨幅超过70%，进军矿业资源开发的西藏城投和中润投资三个月来股价涨幅分别超过20%和30%，明显跑赢龙头房地产公司。
　　多家研究机构提出资本市场中“房地产＋X”现象。从今年以房地产为主业的上市公司股价涨幅排行榜看，涨幅居前的不单有进行“房地产＋X”的公司，还有一些是具备主题性投资机会的公司，如新三板概念等。
　　上海不少投资机构特别是私募基金人士表示，在以传统房地产业务为主营业务并不能够吸引市场眼球的情况下，不少房企“多元化投资”的策略，成为今年房地产上市公司的另类生存之道，这既能给房企带来利润又能炒高股价。长江证券研究部房地产行业资深分析师苏雪晶对此总结认为，目前房地产公司的绝对估值已处于较低水平，但业绩优良的大型房地产公司股价却长时间难有起色，说明市场对于今年房地产行业仍存忧虑，但倒对这种主题投资情有独钟。
　　广发证券房地产行业研究小组表示，在房地产公司股价表现分化的背后有着必然性：在调控成为常态的情况下，房地产企业利润中的投资利润比重越来越小，部分开发商为了获取更大的投资利润，进行多元化投资，转向其他更高利润的行业中去，如大金融行业、资源性行业、新能源行业、生物医药等。不过，苏雪晶认为，“房地产公司的主题投资可能难以持续。”
　　虽然今年一季度市场追捧房地产上市公司的另类生存之道，但借壳、重组等“乌鸦变凤凰”的老路却没了市场。由于一段时间以来房地产上市公司再融资受到政策限制，房企在分红减少、存货增加等方面露出的蛛丝马迹，预示着房地产行业正面临可能以降价应对缺钱压力的窘境。
　　2010年年报显示，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。但是，“招保万金”等大型房地产公司依然进行了现金分红，大小公司差异立现。苏雪晶认为，由于监管部门要求若再融资必须先分红，因此不少分红的房地产公司依然抱有未来再融资的“梦望”。
　　中国证监会在2008年出台的《关于修改上市公司现金分红若干规定的决定》提出，再融资计划的上市公司，最近三年以现金或股票方式累计分配的利润不得少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。同时，从房地产公司2010年年报看，房地产公司存货的增加和经营现金流的减少，也说明房地产行业在资金上更加紧迫的压力。一位常年在房地产市场一线调研的人士表示，根据近期的观察，房地产行业的基本面确实在恶化，如果银行信贷在未来一个季度仍不“松绑”，人们期待已久的降价可能来临。
　　受房地产新政的打压，房地产商的开发贷款被进一步收紧，开发商依靠在建项目销售回款的能力也日趋下降，直接导致房企现金流紧张。对资金的依赖，使得开发商转而寻求房地产信托的方式进行融资。
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