房子买新卖旧巧换大

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　　【摘要】政府应该继续加大土地供应，推进保障房建设，更多地通过市场化手段调节市场高价、治理部分房地产项目暴利。因为，全社会期待一个更真实、更持久的房地产调控，期待一个更健康的房地产市场。
　　从去年调控以来，从中央到地方遏制房价的姿态是坚决的。包括从总量上加大土地供应，从结构上加大保障房用地供应，创新“限房价、竞地价”等出让方式，到出台最严厉的限购政策、落实差别化信贷政策等，都能看到政府部门遏制房价过快上涨的意愿和相应举措，甚至不乏一些行政色彩较浓的举措。
　　虽然大多数的上海人不必担心房产税，但房产税出台后还是牵动众多市民的神经：现在是买房的好时机么？该买多大的房子？异地置业能不能合理避税？究竟该买房还是租房？
　　新国八条和房产税接踵出台，唯一能享受“旁观”资格的恐怕就是本地首次置业的人了。因为沪版房产税实际上对他们还是保护的。现阶段的开发商肯定要谋定而后动，根据自己手头客户的情况决定是否跳价，所以新盘估计还是保持相对稳定为主。在国八条和房产税的多重政策调控叠加作用下，预计未来3个月楼市的成交会相当低迷，到时开发商将不得已降价促销，此时刚需买家可以考虑出手。
　　对于首次置业的面积大小，不少专家建议，如果条件允许，尽量“一步到位”。因为如果先买小房子，未来再买大房的话，人均面积就有可能超标要被征税。当然，大多数首次置业的刚需买房者手头并不宽裕，买房时还是要量力而行，不要“强行上马”。如果想买二手房，由于近期还处在政策恐慌期，房东不会太强势，议价空间会大一些。同时，这个时候众多投资客、改善型需求纷纷退市，市场需求锐减，房价在此刻将趋于平稳。建议置业时选择成熟度相对适中的板块，比如近外环线板块，尽量选择免营业税的房源。一般来说，挂牌量大、特别是次新房扎堆的板块稳定性相对较差，比较容易淘到房。
　　对于今年计划买房但是并不打算马上入住的年轻购房者，可采取一边租房、一边观望的策略。因为近期房价快速上涨的可能性不大，所以可以考察、比较多家楼盘，待时机成熟后购买。因存量房不受房产税的影响，使得原本急于避税抛售的房东，纷纷转售为租，预计出租挂牌量将在节后大幅释放。就租金而言，也不排除房东将一部分增加的房产税转嫁到租客身上，未来租金将会出现一定程度的上涨，预计涨幅将在5%-10%左右。
　　如果现在租房，尽量选择长租形式，因长租易稳定房东预期，能增加租金议价的机会；在日后租赁过程中，也不易出现业主临时涨价情形。市民可多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手、租金极有可能低于市场均价水平。
　　许多购房者都抱怨，生小孩或者小孩读书了，想换套大房子，不但贷款和首付要增加，而且还有可能因为人均面积超标而被征房产税。许多人为此烦恼不已，甚至打消了置换的念头。也有人考虑再买套小房子，这样人均面积也许还是不会超标，但那样的话就失去了换房的意义。其实大可不必这样为难，因为还有一些讨巧的做法。
　　如果你是本地户籍且只有一套房子的话，要换购可以先把它卖了再去买房，这样就会算作首次购房，不会被征收房产税。当然，你也可以先买下新房子，再考虑一年内把原来的房子卖掉。因为根据规定，本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征收房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税可予退还。按照二套房认定标准，名下有过不超过一套住宅的本市户籍家庭，如果有实力想改善的话，还是可以改善的。
　　中央提出遏制部分城市房价过快上涨，并未排除高端高价项目。从一般的认知习惯和市场反应看，这些项目对拉升市场预期的“传带”作用明显，也是一部分投资甚至投机性需求趋之若鹜的对象。因此，包括限购、信贷政策，都没有排除高端高价项目。
　　慧择提示：根据中国目前楼市的状况看来，如果有闲置资金的话，买房安身无可厚非，如果只是满足住房需求，完全可以通过其他方法或者途径。做好人身安全保障才是硬道理，慧择向您推荐以下产品，供您参考。