开发商投资转向影响楼价

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　　【摘要】因为受制于房产新政压力，一批房地产开发商将投资重心转向二三线城市，限购政策也让部分投机需求向下移动，而二三线城市政府乐于享受土地财政带来的满足，这种新变局正推动着二三线城市的房价逆势上扬。
　　在中国已经出现人均国内生产总值超过1万美元的城市，在这些城市第三产业发展越来越快，需求越来越大，就导致很多地产公司转向商务不动产，一部分转向金融不动产。转向商务不动产就要求以营运为核心能力，而不简单以规模和成本来衡量。而转向金融方向，则对企业的产品创新、风险管理以及交易技术有更多要求。
　　“一期6栋楼去年11月开盘，已经全部卖完，再过一个月8号楼就开盘，不过价格未定。”菏泽东盛房地产开发公司置业顾问于亚松说，已经售罄的楼盘均价为每平方米4300元，即将开盘的8号楼价格肯定更高，估计近5000元。他预测说，虽然不会出现大城市常见的排号抢购局面，但绝对会热销。
　　这个被称为“公园一号”、占地130亩的楼盘位于菏泽市人民路，与赵王河公园仅隔一条马路，周围还有菏泽市的标志性建筑——大剧院、演武楼。随着菏泽市委、市政府东迁，这里将既是行政中心、商务中心，也是旅游中心，是绝对的黄金地段，因此这条路两边聚集了菏泽市最多、最高档的楼盘。该楼盘对面是山东泰和明天置业公司开发的水岸嘉苑，两个月前其楼盘均价为4500元，现在涨到了4700元，较好的楼层每平方米5100元，尽管如此，几栋楼开盘两三个月就基本售完，只有一栋楼的个别户型还有房源。
　　胡化腾分析说，除了这里是菏泽新城，发展潜力巨大外，菏泽市较低的房价吸引了部分投资者。据了解，2009年菏泽市市区的房价只有2000多元，去年涨到近3000元，现在老城区的房价3000多元、东部新城4000多元，一直处于山东地级市中下游水平，所以上涨空间较大。而对房价上涨的预期，推动着菏泽市的房地产从去年初开始一直量价齐升。一度在山东经济发展较缓慢的菏泽，这两年开始发力房地产业。除了老城区大规模的拆迁重建外，菏泽市开始向东发展建设新城。大规模的城市建设吸引着越来越多的外地房地产开发商。据了解，北京、浙江、福建、河南的房地产企业近两年开始陆续在菏泽排兵布阵。
　　在今年初召开的全市住房保障和房产管理工作会议上，菏泽市住房保障和房产管理局局长练建军表示，2010年全市完成拆迁项目108个，其中，市区36个；完成房屋拆迁建筑面积385.9万平方米，动迁居民20020户，其中，市区完成拆迁面积149.5万平方米，动迁居民7263户，拆迁规模居全省第一，拆迁总量比前7年的总和还要多。全市完成房地产开发投资166.7亿元，同比增长117.8%，增幅居全省第一位。二三线城市商品房量价齐升的背后，是普通消费者日益明显的高房价压力。房价涨幅也进入全国二三线城市房价涨幅前十的潍坊，4月份房价环比上涨1.23%，样本均价为3848元/平方米，样本最高价为7000元/平方米。“房产商说，相比其他地市，潍坊的房价不算高，洛阳的房子均价都5000多元了，有的达到了1万元。”连日来，在潍坊市某大型国企工作的石晓晓抱怨，从春节到现在，潍坊的房价每平方米涨了400多元，现在市区的房价在5000元左右，肯定还会涨下去。
　　他认为，房产资本下移是多重因素的结果，一线城市房地产开发在一定程度上已趋于饱和，而二三线城市正处于大规模城市化进程中，市场成长空间巨大，同时地价较低，楼盘占用资金较少，开发商可以提高资金周转率，降低运营成本。
　　不过，较大的市场潜力同时存在着被投机炒作的风险。他举例说，目前一线城市的限购政策和二三线城市的放开，很容易给投机者提供炒作机会。眼下二三线城市甚至四五线城市的房价都在急速上涨，如果地方政府不加以限制，只看重眼前的土地财政和房产税收，房价将很容易被炒上去。
　　而分布广泛、数量众多的二三线城市，等到房价涨起来再调控，难度会更大，带来的社会矛盾也更多，不仅会抑制大量的刚性需求者，也会抑制农民进城。他提醒说，如果二三线城市重蹈一线城市的覆辙，这个过程将比一线城市房价上涨的速度快得多，或者快得不可想象。
　　在目前中国正在经历现代化和城市化的背景下，住宅市场的快速发展有一定道理，但其中也会出现一些问题，就如“青春痘”，要解决，但不一定要过分担忧。
　　慧择提示：无论是房价还是生活都是处在不断的变化发展之中的，在不断变化的生活面前，我们能做的就是珍惜我们所拥有的。
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