今年房价调控效果显现

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　　【摘要】由于政府不断的更新政策，部分民众若抱着房价大跌三至五成的愿望，那多半会失望。一定要搞清楚：政府调控房价的目的，是抑制它大涨，而并非一定要使房价大跌多少。
　　“限购令”是否持续，利弊显见。但众所周知，不少地方政府对打压虚高的楼价，态度一直暧昧，甚至从某种程度上说，楼市调控的博弈，实质是地方政府、房产商与中央、公众的博弈——地方政府，是高房价的直接“受益者”——地方GDP数字的增长，财政收入的增加，土地出让金的多寡等，都与楼市是否“繁荣”、楼价是否高企休戚相关。
　　近日，国家统计局公布了最新的全国房价情况。数据显示：2月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个，比1月份增加了5个。虽然大部分城市的房价仍在上涨，但毕竟数目正在减少，涨幅正在回落。另外，还有一个因素值得关注。目前全国已有54个城市的房价统计采用了网签数据，而网签数据具有一定的滞后性，比如部分买家1月份就已签了合同，但网签却延至2月。而国八条是1月26日出台的，在其出台之前房地产市场成交比较活跃，尚未反映出国八条的效力。按此逻辑，则3月份房价环比下跌的城市数量将大增，因为2月份很多楼盘价格已上涨乏力，甚至开始促销了。
　　对房价变化作了进一步研究，发现两个有趣的现象：其一，大城市房价涨幅大于小城市。经过大致测算，2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.8％；二线和三线城市涨幅则分别为为0.47％和0.42％。这说明在楼市调控之下，一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市；其二，小户型价格涨幅大于大户型。相比1月份，2月份70个大中城市90平方米以下小户型的新建商品住宅价格上涨了0.66％，90-144平方米户型上涨了0.52％，144平方米以上的大户型上涨了0.1％。在限购、限贷等政策的调控下，投资投机性需求多数已被挤出市场，而刚性需求者主要购买的中小户型较为乐观，改善性需求集中的中大户型的情况介于二者之间。
　　总体而言，新一轮房地产调控的效果正在显现。随着春天的到来，以及开发商资金链的趋于紧张，开盘量将会显着增加，为了吸引购房者，多数新开楼盘都会推出一定幅度的优惠。在这种情况下，4月份，房价有可能将出现由涨转跌的“拐点”。
　　当然，就短期而言，对于少数房价偏高的城市，只有出现一定幅度的下跌，比如10-15％左右，才会达到相对理想的效果。而从中长期来看，国家对于房价水平是有所界定的。国八条要求：“各地要切实将房价控制在合理水平，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”与GDP和居民收入增速相适应，意味着房价增幅与前者相协调就行；与居民住房支付能力相适应，这一标准难以清楚界定，实际上这是所谓的“房价收入比”的概念。据笔者的研究，当前全国房价收入比保持在6-7倍比较合适，2010年为7.7倍，有点偏高。具体到各城市，情况比较复杂，一般而言，一线城市比二线城市，东部地区比西部地区，会高出一些。
　　值得关注的是，现在已是3月下旬，估计近期各地会陆续公布今年的新建住房价格控制目标。当前已有两个城市明确了控制目标：贵阳界定为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”；银川明确为“房价上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10％”。这似乎预示着，中西部省会城市倾向于控制增幅10％。
　　近段时间以来，各种媒体有关楼市的报道铺天盖地，种种观点让人眼花缭乱，这说明本轮房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。其中，“限购令”政策功不可没，是抑制楼价上涨的一剂猛药。
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