房价已经开始松动

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　　【摘要】实际上，今年楼市还是比较乐观的。来自住建部政策研究中心的统计发现，和去年前5个月33.2%投资增长相比，今年前5个月投资增长则为34.6%。这说明开发企业比较乐于进入这个市场，有更大的积极性和主动性。
　　能否把握“主流需求”决定企业和项目的市场表现。透过今年上半年的项目榜单可以看到，两种项目和产品最受市场认可：一类是适合初次置业群体的中小套型、中低价位的产品；另一类是适合升级换代的改善型需求产品，这类项目的特点是区位优势明显、定位高端、大套型、高单价、高总价，是名副其实的非普通的高端项目，符合部分人士的终极置业需求。
　　在按揭提高、信贷收紧的情况下，一度成为开发企业“救命稻草”的房地产信托或将在7月初全面叫停。经历了1到4月份的高速增长，尤其是5月份井喷式爆发，房地产信托公司已经接到银监会相关指令：稳中有降。“6月份的募集资金将会继续创下历史新高，预计7月初会全面叫停。”一位业内人士称。
　　而由此，业内的一致意见则是：从下半年开始，房价将会出现实质性松动。房地产信托的火爆已经严重影响到楼市整体调控的质量。据央行公布的数据显示，2011年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元。与房地产信贷增量缩小相反的是，房地产信托规模今年一季度大幅上升。据中国信托协会统计，2011年1~4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%,募集资金规模同比增长115.26%.
　　一方面限制开发贷款和提高按揭比例，来收紧房地产开发企业的资金链条；另一方面房地产信托则呈现火爆之势。相比较高利贷等融资方式，开发企业更青睐于短期的房地产信托。“尽管融资成本超过15%,甚至高达20%,开发企业还是求钱若渴。”一业内开发企业负责人表示。为此，银监会就下发了《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司从本月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。
　　然而，据最新数据显示，5月份房地产信托募集资金高达250亿元，创下历史新高。无奈之下，银监会只能通过下达窗口指令要求信托公司降低房地产信托募集数量。“7月份很有可能完全叫停。”有业内人士说。不过，据了解，这次叫停的不包括保障性住房。“目的是要压缩开发企业的资金链条，引导住宅开发企业降价。”北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆表示。住建部政策研究中心副主任王珏林日前在腾讯地产举办的一次论坛上告诉　，房价没有降下来，调控绝对不会半途而废。开发企业资金面临围追堵截，资金短缺已成现实。这次包括平安信托、中信信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司已经收到来自监管部门的“窗口指导”。
　　房地产行业的融资途径，过去主要为三个：信贷、信托以及资本市场。2010年，金融机构新增商业性房地产人民币贷款20200亿元，相较2009年减少3190亿元，同比减幅为13.6%.其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少55.3%.银行对于房地产开发的输血功能萎缩过半。二者相加，2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元。这就是房地产信托火爆的原因。根据华高莱斯国际地产顾问有限公司研究报告显示，房地产信托中近一半产品的门槛已经和普通商业银行贷款并无区别，且利率成本还要高于商业银行贷款，房地产信托产品在设计灵活性上的优势被大大缩减。
　　如今，一些信托行业领军公司接到“窗口指令”，相当于房地产信托闸门基本上已经关闭。“需要资金的企业，要么降价销售要么借助其他更高成本的融资。”阳光100常务副总裁范小冲表示，部分开发企业已出现资金困难迹象，比如兼并重组，土地转让。
　　三季度房价松动？
　　实际上，开发商还是比较乐观的。来自住建部政策研究中心的统计发现，和去年前5个月33.2%投资增长相比，今年前5个月投资增长则为34.6%.“这说明开发企业比较乐于进入这个市场，有更大的积极性和主动性。”王珏林表示。但这只是整体而言。“现在房地产开发的游戏规则和模式都变了，虽然整个房地产行业还是撑得住。但是并不代表着某一个楼盘，或者某一个企业他就能撑的住。” 范小冲说。首佳地产顾问机构董事长高喜善表示，市场的预期在发生着深刻的变化，这影响着开发商买地的决心和节奏，也影响着开发企业什么时候开发，原来是上涨的预期很强烈，现在这个预期是一个强烈的分化阶段。
　　快速周转成为企业首选经营策略。近年来，以万科、恒大为代表的速度型、规模型、中端定位型的企业均采取了快速周转的经营策略，被市场充分认可。随着楼市调控的持久化和常态化，越来越多的企业开始调整策略，加快供应、加快销售。在这一点上，目前行业内还存在认识误区，一些以开发高端豪宅为主的企业依然秉承利润最大化的原则。
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