土地收入缩水影响调控

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　　【摘要】上半年房地产市场一片冷清，土地市场也迅速降温，直接导致各地土地出让收入大幅下滑，地方财政压力骤增。与此同时，各地承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务已达2.5万亿元，土地出让收入锐减直接威胁到地方的偿债能力。由于地方土地收入的变化，预计下半年在努力平衡地方财政收支的基础上，房地产调控政策的落实或将面临新考验。
　　方正证券统计，1-5月，全国128个城市土地出让金比去年同期下滑了5%.5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%.上海的土地出让收入出现大幅下滑，上半年上海土地出让收入总额约为336亿元，仅相当于去年的两成，出让的土地总面积为503万平方米，建筑总面积为856万平方米，所有土地折合楼板价成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出让了567幅土地，出让总收入高达1524亿元。业内人士预计，上海的土地出让收入在连续多年创出新高之后，今年全年很有可能首次出现下滑。
　　北京的土地出让情况同样不容乐观。截至6月27日，北京上半年共计出让各类用地113块，出让土地的总面积为1031.09万平方米，出让总金额为324.8亿元。出让金额与去年同期相比下降了48.6%,其中，住宅用地出让金为120.3亿元，同比下滑75.4%.
　　与土地出让收入下滑相伴，土地储备贷款面临压力。2009年北京市土地出让收入约928亿元，2010年为1636.72亿元。2009年北京市完成土地储备开发投资1165亿元，2010年完成土地储备开发投资1470亿元，两者基本匹配。而根据北京市《2011年度土地储备开发计划》，今年计划安排土地储备开发投资为1000亿元，如果土地出让收入大幅下滑，则土地储备贷款压力骤增。
　　此前地王频出的杭州市场也颇为冷淡，卖地收入创下了近五年来的新低。今年上半年杭州主城区地价环比、同比增速放缓，共卖地77.55亿，创下了近五年杭州主城区上半年卖地新低。而此前四年，上半年杭州主城区的卖地金额均在百亿之上，2010年上半年的卖地金额更创出250亿元新高。
　　深圳今年上半年则只有5块住宅和商业性办公用地出让，出让总收入仅22.79亿元。中国房地产学会副会长陈国强表示，土地市场行情趋冷原因复杂，和当前严厉调控的政策环境有关，房企对后市的预期下降，买地意愿下降，资金链紧张，支付能力下降。此外，和地方政府的土地出让方式、推地的节奏、策略、数量、结构有关。
　　土地出让收入锐减，随之而来的就是地方财政的吃紧以及地方政府性债务的巨大压力。审计署报告显示，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币，其中政府负有偿还责任的6.71万亿元，担保责任的2.34万亿元，可能承担一定救助责任的1.67万亿元。
　　部分地区和行业偿债能力弱，存在风险隐患。从地区来看，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任的债务率高于100%,分别占两级政府总数的19.9%和3.56%.部分地方的债务偿还对土地出让收入依赖较大，至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额约2.55万亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。
　　有专家表示，在地方融资平台最旺盛的地区，土地作为地方政府最重要的资产，被大量收储，注入平台公司，目前这些地方恰恰就是资金最吃紧的地方。地方融资平台贷款大部分是土地抵押贷款，很多还款主要依靠土地出让收入。如果土地市场继续低迷，地方的土地出让收益继续缩水，会使土地抵押贷款的债务开始恶化。一些地方的"铁公基"项目渐露违约苗头。
　　土地财政的吃紧使得关于地方政府房地产调控执行力度放松的传言此起彼伏。4月就有传言，海口市因房地产相关收入减少，拟停止执行"限购令",后遭到海口市相关部门否认。房地产业在海口财政收入中占比超过四分之一，增收额占比接近二分之一。
　　随后又有传言称大连将修改限购政策，自6月1日起在大连市高新园区及城四区内购买住房，认定房屋套数改为以个人为单位，而不是以家庭为单位，该传言后也被大连市政府否认。就连限购政策最严格的北京，也被爆出拟放宽高端住宅限购的传言，后来北京市相关部门也出面进行了澄清。
　　中原地产北京市场研究总监张大伟表示，目前北京市场商品住宅库存相比春节前增加了1.5万套，库存积压影响开发商拿地积极性。1-5月，北京的房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1-4月的同比增长2.2%转为下降2.6%,数年来首次出现下调。
　　鉴于土地市场的快速降温，以及地方财政以及地方融资平台的巨大压力，有部分业内人士担忧，下半年地方政府可能在房地产调控政策的落实上打折扣。中国指数研究院副院长陈晟指出，一线城市是房地产调控重点城市，所以短期内没有松动可能性。但是二线城市迫切希望取消限购或者限购有所松动，有些地方政府希望在某些区域对限购令进行一些松动，但估计难以成行。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，"限购令"对二三线城市造成了很大影响，部分二三线城市甚至可能存在取消限购的意愿，到年底有可能会有部分城市退出，但之前调控政策不太可能明显放松。
　　从目前限购令的规定来看，有部分城市明确了限购令的实施期限，实施期限截止到2011年12月31日。杨红旭认为，如果下半年房价下跌一些，那么这些城市就有了取消限购的理由了。但是如果下半年房价并没有明显松动，预计到年底限购也不可能取消。
　　一方面是地方土地出让收入的大幅缩水，另一方面还有保障房巨额资金缺口，这使得地方政府面临着双重压力。目前地方土地出让金的净收益的10%要用于保障房建设，有的地方甚至提高至15%.陈晟认为，如果不能解决保障房建设资金的多渠道来源，更多地依靠地方财政，就存在着一定的悖论。
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