嘉定南翔新城公馆降价

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　　【摘要】而随着楼市调控进入高度敏感期，或许将有更多的新入市项目像新城公馆那样面临定价难和销售难的尴尬。
　　据悉一份来自21世纪不动产上海区域市场中心统计的数据显示，2009~2010年间，上海市包含住宅属性在内的土地，其出让溢价率超过100%的合计多达80幅，其中逾半地块已接近入市开盘大限。
　　2日，位于嘉定南翔的新城公馆推出100套特价精装修房源，均价2万元/平方米，较前期成交房源价格下降逾20%。
　　对于突然掀起的这波降价潮，新城公馆开发商——新城地产上海公司总经理助理陈雷坦言，是为了回笼资金，“目标是收回4亿-5亿元”。
　　不过，陈雷强调，新城在上海的其他项目和其他城市的项目销售都还不错，因此没有进行同步促销，1-9月，新城集团的销售额已经突破100亿元，资金没有太大问题。
　　上市公司新城B股（900950）为新城旗下公司。
　　精装盘降价20%
　　下午6时，夜幕低垂，天空下着细雨，嘉定南翔新城公馆售楼处看房者众多，除了现场销售人员忙于接待外，许多参与代理的中介业务员也在楼盘周边驻守，前来看房的私家车停满了马路边。
　　据售楼处一位李姓销售代表介绍，新城楼盘是9月刚开的盘，一期共开出精装修房源300多套，户型为145-180平方米三房和四房，之前售出房源的均价在2.6万-2.8万元/平方米，而从当天开始，该楼盘开盘3天内推出特价房源100套，均价比之前直降6000-7000元/平方米。
　　该销售代表介绍说，这100套房源不限楼层、位置、户型，客户可在300多套总房源中任意挑选，售完为止。由于实行的是一房一价，售楼处重新对房源进行了标价，总体均价在2万元/平方米左右，其中价格最低的只要1.8万元/平方米。按此推算，该楼盘的降价幅度在23%～28%。
　　网上房地产显示，新城公馆9月6日领取预售证，推出房源340套，目前可售房源329套，已售10套，预定1套。网上报价24900-38400元/平方米，近7日累计均价24370-25000元/平方米。
　　即便以最低成交价24370元/平方米计算，新城公馆此番的降价幅度也接近20%。
　　突如其来的降价
　　新城公馆此番的降价行动堪称“突袭”。
　　前述李姓销售代表称，降价促销的决定来得非常突然。前一天晚上公司开会，才临时做出这一决定。当天上午，售楼处通过各种渠道，将这一消息通知意向客户，由于当天是工作日，很多客户都是傍晚才赶到。
　　在售楼处外驻守的某中介业务员也称，由于事发突然，当天上午他们仓促接受了培训，然后前往售楼处驻守。
　　不过，据销售人员称，降价带来的成交效果明显。
　　李姓销售代表说，公司原定的促销时间为3天，而截至当天傍晚，100套特价房源已定售出40余套，估计两天之内就可全部售完，“今天一天，我接了200多个电话。”
　　将给老业主补差价
　　鉴于此前沪上多个楼盘降价，引发老业主反弹，此番新城公馆事先还针对老业主做了准备。
　　前述李姓销售代表说，对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价。
　　“楼盘开始时间不长，前期也只卖出了10来套，所以前期业主方面也较容易处理。”李姓销售代表进一步说。
　　“一方面我们觉得后市其他开发商降价促销的举动会更加频繁，另一方面，这个项目也是个新盘，降价促销也相对较为容易。”新城地产上海公司总经理助理陈雷说。
　　不仅仅是针对老业主，对新购房者，新城公馆亦有预案。
　　“我们与每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。”李姓销售代表说，此次特价肯定是整个楼盘售价的最低价，而一旦这100套特价房出售完毕，新城公馆将立即恢复原价。
　　为回笼资金不惜“亏本”
　　陈雷称，新城公馆的楼板价在1.3万元/平方米左右，2万元/平方米的价格是低于成本的，“按照这一价格，肯定是卖一套亏一套，选100套把业绩冲一冲，目的是回笼4-5个亿的资金。”
　　新城公馆售楼处一名销售负责人也称，该项目大幅降价促销是开发商为了回笼资金，“当年拿地时的楼板价为1.3万元/平方米，精装修标准即便没有对外宣称的6000元/平方米那么多，4000-5000元/平方米总是要的，加上土建成本、人力成本等，2万元/平方米的售价其实是亏本的。”
　　前述负责人认为，现在开发商以低于成本价1000-2000元/平方米的价格出售100套房源，可在短期内回笼3亿-4亿元的资金，用于支付年底的工程款等。所得资金，还可趁着目前土地市场价格回落低价拿地，因此从这方面考虑，开发商还是划得来的。“要按照原来的价格，一个月卖个七八套，肯定来不及。”
　　或许是出于快速回笼资金的考虑，新城此番对于购房者的付款要求颇多。
　　据前述售楼处相关负责人介绍，新城公馆此番推出的这100套特价房源，购房者“当天要下10万元定金，3天内签订合同并付清首付款。一次性付款的，须在月底前付清”。
　　前述售楼处相关负责人进一步解释说，按照这一付款节奏，可保证开发商在12月底之前回笼资金，如果此次降价促销活动的时间选在12月，那将是没有意义的，“那样的话开发商要等到明年1、2月份才能回笼资金。”
　　无更多促销计划
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，受限购等调控长期影响，大量库存及年末业绩压力，促使部分开发商选择推出适量的特价房源来活跃产品成交，同时回收资金、提升业绩。
　　新城旗下上市公司新城B股（900950）发布的三季报显示，新城期末存货达221.54亿元，较年初的158.58亿元大幅增加。
　　但陈雷称，整个集团项目存货都比较少，目前新城的资金没有问题，到9月底新城整个集团销售已经突破100亿元。选择新城公馆进行降价促销，是希望集团旗下各项目能够有所平衡，其他项目都进入尾盘，新项目也要跟进。
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