新一轮限购致民资不退出

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　　【摘要】自国务院常务会议明确要求“房价上涨过快的二、三线城市要采取必要的限购措施”以来，哪些二、三线城市将进入限购名单之中引人关注。有消息称，新加入限购城市的名单最早将于8月底公布。不过，对于已经实施了限购的大连而言，无论是业内人士，还是普通购房者，更关心的可能是限购名单扩容之后，整个房地产市场会出现什么样的变化。
　　据报道，一方面，新一轮的限购即将在前期房价上涨较快的二三线城市铺开，对全国的楼市成交量和开发商业绩带来不小的压力；另一方面，有调研称，短期内民间资本不会大规模从房地产市场撤出。
　　高和投资董事长苏鑫表示，在新一轮限购到来之际，“不撤出”对于房地产行业是个利好消息。
　　限购导致观望
　　日前，住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》显示，短期内，相对于其他的投资方式，房地产依然是较安全和回报率较高的投资方式。购房置业的传统和住房消费的观念转变也尚需时日。因此，民间资本短期内从房地产市场中撤出的可能性不大。
　　而中长期看，城市化及土地资源稀缺性导致住房供需关系将长期处于偏紧状态。调研中九成以上的受访者对房地产市场保持信心，认为房地产业在未来10年内仍会保持高速发展。为完成上述报告，高和投资联合住建部政策研究中心共同组成课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地。
　　前一轮限购开始之后，不少城市都出现了成交量的大幅度下滑，而资金随之转入未限购的二三线城市，使得部分二三线城市房价出现较快上涨，新一轮的限购，又将这些城市纳入其中。
　　中原集团研究中心提供的分析称，根据住建部公布的新增限购城市５项建议标准，对目前尚未实施限购的42个二三线城市进行的统计分析，结果显示，洛阳、廊坊、丹东等13个城市属限购高危城市，即最有可能被列入限购；汕头、中山、淄博等16个城市属限购可能城市，被限购的可能性次于前者。
　　中原集团研究中心根据公开渠道监测的数据，目前10家标杆房企在全国范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。
　　《中国证券报》报道称，目前各省正将辖区内各城市的房地产市场运行情况报送住建部，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。虽然不会大规模撤出房地产市场，但是苏鑫表示，新一轮的限购会使得民间资本经历一段时期的冷却观望。“他们不确定要把资金投向何处，未来的投资策略一定是趋向保守的。”在最初的限购令出来后，许多民间资本都转向了商业地产和二三线城市。
　　不仅是房地产调控影响民间资本的投资热情，目前我国对非法金融活动的整肃，也成为民间资本另一个观望的理由。苏鑫表示，此次对民间资本进行调研的几个区域，都有大量的地下钱庄，也都出现过问题，未来应该也会有问题出现。而近期关注度最高的，莫过于江苏泗洪县辖内的地区出现大批通过非法集资方式筹集资金进行高息放贷的情况，该地甚至出现了“宝马乡”。
　　资金去哪儿
　　不管是打击非法金融还是房地产市场调控，苏鑫表示，都会打击投资者的信心。由于传统投资渠道都出现了问题，因此这些民间资本可能转向房地产信托，或者以私募股权基金、政府发债、REITs方式等途径，未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势。不过苏鑫也表示，这是一个乐观的判断，目前只有很小一部分人参与其中。
　　大和资本大中华区首席经济学家孙明春22日发布研究报告称，开发商正在通过私募和信托的杠杆来调动中国庞大的私人资本，因为限购令和更高的房产持有与交易成本，中国的富裕群体也发现，房地产私募基金或者信托贷款比直接购房更好。
　　但是，对于这一轮抑制投机和投资的房地产调控而言，民间资本以新型金融业态进入房地产领域，是否会继续推高房地产市场的投机投资需求，从而加大调控的压力？
　　孙明春表示，从开发商反馈的信息来看，中国房地产市场已经做好了纠偏的准备，包括价格和销量。但是，这种纠偏作用可能很有限，因为开发商看上去准备充分，而且有大量社会资本（私人资本）去弥补银行信贷紧缩的缺口。
　　不过，苏鑫表示，民间资本进入信托、基金，有利于将房地产投资从需求端转向供给端，也会增加供应。“如果没有资金支持，开发商不增加新开工，不拿地，当需求放开的时候，就会出现供应跟不上的情况。”
　　事实上，开发商必须清楚地认识到，为了控制通胀，央行三度加息之后，仍有可能继续加息，21.5%的存款准备金率已是历史新高，但也有继续攀升的可能，金融紧缩的势头短期内还将持续下去。在当前这种市场情况下，生存是第一位的，而想要生存，就必须获得资金的支持，销售是获得资金的最好渠道。因此，当限购令在一、二、三线城市全面实施之后，开发商如何继续保证一定的销售量，应当是首先要考虑清楚的问题。
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