警惕限地价控房价的危害

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　　【摘要】地价与房价的关系不管怎么样发展都有着紧密的联系，地价的快速上涨无疑成为房价上涨的重要推手，在房屋的总价格中，地价本身的成本就占到了40%以上，甚至在有些地方出现了地价高于当地二手房价格。
　　但随着楼市调整风险显现，大量资金正撤离房地产转投其它行业，楼市的资金聚集效应也将减弱，一些资质不高、实力不强的开发商难免会在大浪滔滔的市场竞争中泥沙俱下，从而迎来一次全面的真正意义上的调整。在对“招拍挂”的土地出让方式进行全面改革之前，任何一种土地出让方式的尝试，因为配套措施的缺乏，在某种程度上都具有制度试错的风险。刚性需求很难再出现爆发式的集中入市。在房价回调难以逆转的现实形势下，以价换量将被越来越多的开发商所接受。
　　为破解高房价的难题，在2009年试点“限房价、竞地价”、2010年试点“限地价、竞配建政策性住房”等土地出让方式后，近日，北京市国土部门尝试“限地价、竞房价”的土地出让方式，继续在土地出让方式上进行试验和突围。很显然，通过确定土地价格，并且限定房屋最高售价的方式，体现了政府调控房价的诚意和让利的原则。
　　因此，在土地资源日益稀缺的情况下，如果不改变“招拍卖”的单一出让方式，改变土地市场恶性竞争的状况，为土地市场降温，则高房价难以回落。事实上，自本轮房地产调控伊始，国务院就提出要改变土地出让的方式，在“招拍挂”的基础上尝试综合评标、搭售保障性住房等各种方式。这无疑体现了政府调控房价的诚意和决心。
　　作为一线城市的北京，土地市场的一举一动都牵动全国房地产市场的神经。无论是2009年尝试的“限房价，竞地价”，还是去年实施的搭售政策性住房等综合评标的政策，根本目的都是为土地市场降温，降低政府在土地市场的收益，从而引导开发商主动理性降低房屋销售价格，同时引导区域房价水平定位。
　　政策的风向标意义无疑是积极的，从7月份一线城市土地价格的走势看，北上广深等一线城市，只有北京的土地价格出现了环比的回落，这无疑是政策初见成效的结果。但是，在对“招拍挂”的土地出让方式进行全面改革之前，任何一种土地出让方式的尝试，因为配套措施的缺乏，在某种程度上都具有制度试错的风险。北京这次通过确定地价，并且鼓励售价低者获得土地使用权，而且规定未来的售价只能降、不能涨的方式，客观上的确稳定了房价，但是，在商品房总体供应仍然偏少的情况下，一旦限定了开发商的售价，开发商为了保证利润，势必会在房屋建筑质量上做文章。
　　这次出让的地块，尽管当地的楼面价差不多是6000元每平，而最高售价限定为13600元每平，似乎给了开发商一定的利润空间，但和当地17000元每平的商品房比较，价格依然偏低。得到这块土地的开发商为了确保利润，要么通过修改规划，要么在小区配套和房屋建筑质量上做足文章，使得未来房屋质量风险陡增。
　　众所周知，刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
　　慧择提示：房产市场变化多端，做好保障很关键。