房企销售新模式

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　　【摘要】近年来，抑制投机性住房需求，将房价降到合理水平的房地产调控政策一直都未松动，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一贯要求。在商业银行保障其自身盈利和进行风险控制的同时，如何保障合理购房需求，避免差别化信贷政策被削弱同样是个需要认真面对的问题。
　　陆续披露的上市房企4月份销售数据显示，万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额增速放缓或下滑，其中万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长，保利销售面积出现下滑，金地销售面积和销售额更是双双下滑，为历史上各相关公司单月销售数据中罕见景象。全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存认为，近段时间以来，首套房信贷政策优惠取消，现在又提高了首套房首付和利率，表明了银行“以价补量”的冲动，不排除有的银行已经开始着手行动
　　分析人士认为，目前楼市调控高压态势未见松动，甚至出现加码迹象。随着销售和资金压力进一步显现,房企未来只能通过加大促销力度，以价换量。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。
　　上市房企4月销售大滑坡
　　近日，四大一线房企“招保万金”中，三家公布了4月销售情况。其中，万科4月份实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元,同比分别增长7.1%和1.3%。但从单月销售面积和销售金额的同比增速来看，万科今年1月至4月数据呈逐步下降趋势，4月份的同比增速更是首次下降到个位数。对此,万科表示，调控对市场的影响十分明显，成交速度普遍放缓。
　　保利地产公布的数据显示，4月份公司实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%，但签约金额同比上涨63.41%至66.84亿元。
　　引人注意的是，金地集团的销售情况出现了“双降”——4月份公司实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降16.9%和3.2%。
　　上述几家地产龙头的销售情况也是全国房地产市场状况的一个缩影。国家统计局日前公布的数据则显示，1-4月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长34.4%和24.4%，但1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%，销售面积累积增速回落8.6%，4月单月的销售面积同比下降10%，环比下降24%。
　　部分房企被迫求助“高利贷”
　　在销售下滑的同时，房地产企业的融资困境则进一步显现。
　　根据上海证券报记者调查，目前，民间借贷资本已经开始警惕房地产企业的偿债压力，并在提高利息的同时，进一步提高贷款门槛,开始对房企抵押物、偿债来源,甚至法人信用等进行严格审查。
　　一位上海的民间放贷人士向记者表示，目前民间资本对房地产商的贷款利息在30%左右,最高甚至接近40%。其中，有上海物业做抵押的房地产企业融资便利性较高,利息也略低,约为20%左右。“因为有上海物业做抵押,比较安全。”该人士称。
　　据他介绍，一家不久前成功地从民间融得资金的企业,就用位于上海市区的数套高档别墅作为抵押,每套3600万元的别墅，最终评估作价1800万元/套。也就是说,一旦偿债无力,债主方可以以极低的价格获得这些物业。“这家企业在银行有大量债务没有还清，因此不可能从银行体系获得贷款，所以只能找我们融资。”贷款方称，也正因为抵押物资质较好，这家房企的利息成本在20%左右。
　　另据了解，目前温州民间资本对房地产商的贷款利息高于上海,约在30%以上。“他们对项目的考查也越来越严格，比如对抵押物的要求，偿债来源的考查，甚至法人代表的信用资质等。”一位业内人士介绍。
　　除了民间资本外，房地产信托的门槛也在提高。中国银监会主席刘明康日前表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设。
　　一家信托公司高层表示，其实，目前的房地产宏观调控,以及楼市销售状况已经提醒信托公司提高对房地产信托的警惕。但是，也不排除一些公司在业绩驱动下继续大力发展房地产信托的可能性，其中部分公司还以保障房之名希望顺利发行房地产信托产品。这种动向已引起监管层关注。
　　据了解，目前房地产信托利息成本已经高达22%甚至25%。“用高利贷来形容也不为过。”一家房地产公司高层表示。
　　近年来，房地产融资结构正在发生变化，2002年前后，银行信贷是房企融资的最大来源，而到了2010年，国内贷款金额占房企资金来源的比例已经下降到17.3%。“房地产公司希望通过银行信贷获得资金的模式要发生转变。受调控影响，从银行信贷者资本市场上获得资金有相当大的难度。” 国泰君安首席经济学家李迅雷称。
　　分析人士认为，目前楼市调控高压态势未见松动。而随着销售和资金压力进一步显现，房地产企业未来可能被迫通过加大促销力度，实现“以价换量”。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。如果该做法全面铺开，再加上限购、限贷的影响，将导致有效购房需求不足，首次置业萎缩加剧，将可能使得房价突然之间暴跌，给宏观经济运行带来震动。
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