楼市入冬 考验人们智慧

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　　【摘要】九月份市场表现却异常冷清，接下来的十月份情况更是不容乐观。当前楼市一边是不断攀升的住宅库存量，一边是不断下探的成交量。这些都在考验着开发商的智慧。
　　根据佑威机构数据显示，今年9月上海市商品住宅成交面积为57.06万平方米，仅为去年9月成交量133.85万平方米的42.63%，同比大跌52.37%，今年9月的成交量也是今年除了2、3月以外最低的，此后的“十一”黄金周成交量更是创下历史同期最低。 9月上海新房供应面积大幅回升。21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，9月全市新建商品住宅供应面积为125.3万平方米，环比提升85.45%、同比下降22.1%。
　　而另一方面，9月的新房成交却止步不前。成交类型方面，9月别墅成交334套、环比下降11.4%，占住宅成交套数的6.8%、与8月持平；成交均价2.76万元/平方米，环比下降8.9%。公寓成交4571套、环比下降0.2%，成交均价2.19万元/平方米、环比提升7.8%。从供销面积比来看，该指数由6-8月的约1.1：1攀升至9月的2.2:1,接近今年2、3月水平。而全市新房库存量也由9月初的797.41万平方米增至10月8日的882.83万平方米，进一步逼近1000万平方米点位。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，今年楼市受到政策的强力抑制，传统的季节性旺季弱化，但整个9月行情中供应放量并未带动相应交易达成、始终由低迷成交贯穿，显示出供求双方对后市预期存在较大背离，预期今年4季度交易量或难以复制去年同期的走高态势。
　　根据中国房产信息集团CRIC数据显示，上周（10月3日—10月9日）上海市共计3个项目推出仅5.84万平方米的一手房源，仅相当于9月最后一周的两成水平。而成交量也降至8.54万平方米，环比下降40%。由于整体成交量较小，个别高端项目的成交对市场整体均价的影响增大，上周成交均价环比上涨3.8%，为22927元/平方米。
　　中国房产信息集团分析师指出，对比历年“十一”黄金周的成交情况，2011年的十一期间（10月1日—10月7日）成交量仅4.47万平方米，共计398套，不仅创下了历史同期的最低水平，环比2010年同期的20.66万平方米，1918套的成交水平，降幅更是高达78%。虽然按照惯例，在假期之后成交量一般会出现回升，但是根据中房信CRIC数据显示，2011年10月8—9日两天340套的成交量，依然不能与2010年同期1420套的水平相比。由此看来，10月成交量依旧不会有起色，备受关注的金九银十也就此被打破。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，“十一”房展前后，楼市依旧低迷。这主要有三个原因：首先是调控影响，尤其是7月份出台的“沪四条”叫停补缴纳税证明及社保证明，对于当前上海房价出现滞涨、购房者观望起到一定的政策威慑作用。其次是开发企业参加“十一”房展会多为试探一下市场变化情况，以此来研判今年剩余三个月的市场推盘策略。最后，房展会往往有市场滞后的效果，一般而言房展会之后往往还有一些楼盘成交的延续。因此，黄金周期间楼市并不一定是市场的真实表现，房展会的效果怎么样还要具体看今后一两周成交变化情况怎么样。
　　虽然市场低迷，但是在今年“十一”房展上，仅少数楼盘推出了明显的价格优惠，如嘉定新城某楼盘打出了房价九十九万元起的口号，某市中心楼盘三房最高优惠23万元等等，而其他更多的楼盘则并没有大张旗鼓地推出优惠促销活动。
　　中国房产信息集团分析师薛建雄指出，进入9、10月份，开发商的推盘意愿明显提高，但是目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者。而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。很多开发商还没有摸准市场的底部，降价多少可以获得热销还不好判断。所以，今年十月份的供应将继续增加，实际开盘数量较多，但是这种大面积大幅度的降价不会在10月份出现，成交量也不会出现明显回升。
　　不过，虽然当前价格“明降”的楼盘并不多，但从统计数据上看，市场上不少楼盘的实际成交价格已有所松动。宝山区某楼盘今年9月成交均价相比8月降幅超过20%。类似的例子还有不少。根据中国房产信息集团CRIC数据粗略测算，目前市场上已有半数项目出现不同程度的实际下降，市场降价正在拉开帷幕。
　　目前，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。对于十一黄金周房产会之后的市场走势，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：“楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于房企策略性调整而逐步走高，开发企业应加速跑量。”
　　黄河滔则认为，历年国庆期间新房成交往往受节假日氛围的影响，较节前皆会出现一定滑落，而今年情况更为明显，10月成交量继续低位徘徊的概率很大。从十一房展期间众多的参观人数仍表明，当前市场潜在购买力依旧可观；限购短期取消无望之下，房屋价格的适度调整是激活市场的最有利方式。
　　中国房产信息集团分析师薛建雄预计，楼市还将持续低迷，银十无望，但是存货增加和资金紧张也将迫使开发商采取更大的降价促销和加快以更低价格推新盘的步伐。
　　汉宇地产市场研究部一手房监测数据显示，位于宝山大场板块的一楼盘于9月下旬二度推盘，推出约700套的高层公寓房源。一经推出后，取得不错市场反响，单月累计销售套数接近400套，成交均价为1.83万元/平方米，与首批的花园洋房价格相比，公寓单价约有15%的价格下调，使其受到刚需客户热捧。10月3日-7日一周内，成交套数最多的也是该项目，成交86套，成交均价约1.8万/平方米，较8月均价有近4000元的跌幅。
　　佑威机构执行董事黄志坚分析，外环外公寓是刚需的主力区域，但存量也仍在不断上升，加上去化缓慢，总体上开发商回款严重不足，压力越来越大。种种因素表明，限购令下，降价换量将是多数开发商不得不做的选择。如果十月仍然假摔或降价幅度不够，则成交量依然难逃低迷状况，局势会变得对开发商愈加不利。
　　而与此相对的是，9月新建商品住宅成交均价仍维持居高不下，为2.26万元/平方米，环比小幅提升3.62%、同比增幅则为6.5%。
　　10月期间，上海预计入市新盘总数将减少。据21世纪不动产统计，10月期间，上海预计有74个新盘上市，比9月减少7个；其中上海本地新盘数为64个，比上月减少2个。
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