调控遇两难困境

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　　【摘要】大力度的“限购令”对国内部分一、二线城市的房地产市场产生了较大影响，使开发商对后市的预期被迫调整，一些地方政府的土地收入也大为缩水。此前，一度有人预期，一旦地方政府利益受到触及，“限购将逐步放宽”。但在最近的国务院常务会议上，对楼市的“限购”被再度强调。已实施限购的城市被要求“继续严格执行”，房价上涨过快的二、三线城市则明确“要采取必要的限购措施”。显然，楼市各方利益博弈进一步凸显，土地收益下降促使地方政府对现有政策执行力度的放松以及通胀加大与部分城市“限购”，资金流向二、三线城市推动房价上涨，成为下半年楼市调控的关键。
　　楼市调控遇多重两难困境
　　他亦直言此次调控遭遇许多两难困境，如实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；如政府一家卖地，开发商千家竞买；70年租金收入一年中收取，摊入房价中等制度。同时，存在中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突。
　　周天勇称，目前全部正规税收中近70%由中央财政分得，地方现有的四级政府只有30%多一点，地方政府的公共服务、行政事业开支和建设经费，除税收分成外，大量来自于土地出让及对房地产的各项收费，还包括各种收费和变相借债。如果房价低迷，土地出让流拍，或者出让土地价格过低，地方政府的财政收入将受到严重的影响。
　　此外，中国还存在土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾。中国农业劳均耕地只有0.36公顷，排世界倒数第3位。如果对日益城市化的人口需要的住宅土地供应不够，在供求作用的推动下房价无疑会持续上涨，致使85%的需要住房的居民买不起和住不起房，也会酿成非常严重的社会问题。
　　若调控放松房价将反弹
　　对于房价走势，周天勇分析了两种可能性。
　　其分析认为，上述三个问题如果不能解决，仅用目前控制开发商和购房者贷款的办法，中央政府宏观调控力度大时，房价涨幅可能降低；而开发商利益集团压力大，经济增长受到影响，地方财政利益受损向中央政府抱怨，进而宏观调控力度放松时，房价涨幅可能快速反弹，导致房价的又一次暴涨。
　　另外一种可能性为房价略有下降，或者温和上涨。他分析，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，2011年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度，经过数年的努力，使房价收入比下降并接近于6。
　　应禁止住宅成投资品种
　　对于住宅问题的解决，周天勇认为要坚持走市场经济解决住宅供求的道路，少部分高收入居民的住宅，完全放开由市场解决；大部分中低收入居民的住宅，由市场解决，但政府要控制房价收入比，要调控居民收入增长与房价上涨的动态关系。同时，要确立住宅是基本消费品的理念，应禁止住宅成为投资和投机品。他提出对住宅开征房产税，使拥有多套房屋的成本和风险提高，特别是抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。
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