险资大量进入房企 意图参与房企决策

　 【摘要】在国家放宽房地产市场发展的背景下，房地产市场得到了较快的发展。在这种情况下，险资看准的时机，大量进入房企。据悉，目前，金地地产的战略决策已受险资影响，万科如果反击不力，也或将步金地后尘。

　　实际上，房地产行业已成为险资重点投资领域。据Wind统计数据显示，在133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企有23家，占比达17%。

　　截至目前，远洋地产、金地、佳兆业的第一大股东均为险资企业，碧桂园、万科、金融街、华侨城等房企则均被险资参股，成为第二大股东。其中部分险资企业已在业务上展开与地产公司的合作。

　　意图参与房企决策
　　前海人寿与一致行动人钜盛华在7月份接连两次举牌万科，耗资约160亿元取得万科10%股份，一举跃升为万科第二大股东。而截至一季度末，万科第一大股东华润集团持股14.9%。
　　面对突然出现的新股东，万科高层显得颇为紧张。万科董事局主席王石与万科总裁郁亮立即拜访了第一大股东华润集团决策层商讨对策。
　　“收购万科股份之前，前海人寿并未与万科商量入股意图，而这样大手笔的操作也并非只是简单的财务投资。”上述业内分析人士称，由于股权分散，万科有可能在经营策略上受到股东影响。
　　万科如今的境遇，行业内早有先例。金地地产去年被生命人寿和安邦保险联合举牌，两者占股比例分别达到29.99%和19%，虽然目前只有2位董事进入金地，但已经对金地的经营战略产生了影响，比如今年5月金地管理层提出的核心员工项目跟投议案就遭到否决。
　　“去年万科股价低的时候前海人寿没有增持是因为资金不足，今年融资环境改善，前海人寿可以借钱买股。”上述投资家称。
　　前海人寿是宝能系旗下的金融旗舰，其董事长由宝能系掌门人姚振华担任，近两年来姚氏兄弟在资本市场动作不断。去年，前海人寿曾举牌深振业、天健集团等深圳本地国有房企，股权占比升至5%，但遭遇深圳国资委[微博]的反击后，最终前海人寿放弃了增持选择退出。此后，宝能又在今年耗资70亿元参股华侨城，占股比例达12.1%，成为华侨城第二大股东。
　　“如果前海人寿联合其他投资机构控制万科后，就可以直接并购或整合其他房企。”上述投资家称，前海人寿肯定会干涉万科的事业合伙人制度以及员工项目跟投制，按照自己的想法来经营公司。
　　“别看20%的比例不高，也无法绝对控股，但他们可以联合中小股东，在提升市值的目标上，中小股东是乐见其成的。”上述投资家说，深康佳中小股东逆袭大股东控制董事会的案例证实了这种可能性。

　　寻找投资“捷径”
　　目前，险资持有地产股的单一比例都在30%的要约收购红线以下，如生命人寿将金地的持股比例控制在30%以内，但联合安邦保险的股份占据金地约一半，基本上掌握了金地的未来走向。
　　安邦举牌金融街股权时，金融街管理层也曾与安邦沟通，但安邦拒绝透露收购意图，这也引发了金融街及其大股东对安邦的警惕，从而进一步增持至29.2%，巩固控股地位。
　　2009年，央企中远集团退出远洋地产后，中国人寿(28.78, 0.59, 2.09%)持续增持成为远洋地产第一大股东，目前持有远洋地产29.51%。此后，中国人寿的多个公建项目由远洋地产承建，远洋地产也在拓展养老、房地产金融等业务上与中国人寿有所交叉。
　　业内人士分析，前海人寿之所以举牌万科，主要是看中万科的行业龙头地位，万科本身就有资产储备，也有物业管理的能力，前海人寿进入万科董事会后，会让万科放慢开发速度，转型做其他产业，这样可以从估值上提升万科市值。
　　实际上，万科从去年开始已将重心放在转型路上，郁亮在今年的年度股东大会上也表示，万科将成为有多业态上市平台的一个控股集团，进而实现万亿市值目标，近期万科提出要打造物业、精装、产业三个事业部分拆上市。
　　“股东重视的是资产回报率，现在万科等地产企业的估值较低。”上述投资家说，险资也不光持有地产股，同时也会直接购买地产物业作为长期投资。
　　以前海人寿为例，公司成立三年来，前海人寿有5次受让地产企业的股权，5次涉及对地产关联企业借款，3次涉及对房产类企业增资，还有2次属于直接购买写字楼物业。
　　目前，泰康人寿、中国人寿、合众人寿等保险公司在北京昌平、上海松江、广州萝岗、苏州等地拿地建设养老项目，而这一趋势仍在延续。
　　深圳一家保险公司高管对媒体人说，房地产行业的回报率目前仍是诸多产业中较高的，而险资企业手握重金，通过控制一家房企再并购其它房企，这是一条迅速做大企业的捷径。
　　“这是一个大趋势，险资投资策略首先考虑的是稳健、安全，其次才是收益，万科今年的股价相对稳定。

　　慧择提示：大举买入房地产股票的险资，大多是出于财务投资目的，看好房地产行业的未来，也有一部分则是出于业务转型需要，看重养老地产等上下游业务，希望通过控股和收购龙头房企扩大地产业务。