认为“以房养老”有利可图为时尚早

　　【摘要】据了解，相关政策发布一年后，“以房养老”相关产品最终开始探路市场。但分析人士认为，由于“以房养老”保险产品在实际操作过程中仍面临诸多挑战，保险公司要想从此获得利益还为时尚早。

　　随着近期“以房养老”保险产品落地，相关政策推进终于在发布一年多后有了实质进展。分析人士认为，以个人固定资产为基础，流动性为支撑的金融产品设计是解决养老产业发展的重要手段，保险公司一方面将与养老相关的保险产业视为下一步发展的利润增长点，另一方面在实际操作时仍面临诸多挑战。目前，国内“以房养老”与成为有利可图的完全的商业险种的目标相比，尚不具备支持险企合理利润的业务量、存在稳定的房价上涨预期两个基本条件。

　　试点实推
　　日前，广州市两位七旬老人正式签订幸福人寿的“以房养老”产品投保单，成为住房反向抵押养老保险在试点地区的最新进展。据了解，此类产品是将住房抵押与终身养老年金保险相结合的商业养老保险产品，老年人将房产抵押给保险公司后，可继续住在原有房屋中选择居家养老，并按照约定条件领取养老保险金直至去世。
　　保险公司在设计产品时考虑到了房屋预期增值收益。例如，幸福人寿在评估抵押房产价值时，对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。另外，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如房价上涨，抵押房产价值增长全部归属投保人。房价下跌和长寿给付风险由保险公司承担，在投保后老年人即可终身领取固定养老金。
　　相关政策发布一年后，“以房养老”相关产品最终开始探路市场。2014年6月23日，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。按照指导意见的要求，“以房养老”试点自2014年7月1日起，至2016年6月30日止。中国证券报记者了解到，至今，“以房养老”已进入参与试点的京沪穗汉四地，但目前仅在初步开拓市场阶段。
　　有专家表示，在充分尊重生命周期需求的前提下，以个人固定资产为基础，流动性为支撑的金融产品设计是解决养老产业发展的重要手段，能够在需求端释放老年人的消费能力，提高老年人的生活品质。完整的养老产业链，需要从养老金融，到养老的产品和技术，再到健康医疗机构和设施配套，居家养老、社区养老的“零距离”对接。

　　有利可图为时尚早
　　分析人士表示，保险公司一方面将与养老相关的保险产业视为下一步发展的利润增长点，另一方面在实际操作时仍面临诸多挑战。企业经营管理、产品设计、相关养老政策等都会对“以房养老”的推进构成一定挑战。
　　例如，在试点工作正式启动前，“以房养老”被外界关注最多之处，在于房屋最终归属权问题。幸福人寿相关负责人表示，无论房价涨跌，老人领取的养老金不受影响；待老人去世后，房价涨了归属继承人，房价跌了由保险公司承担。“办理"以房养老"业务的老人只是将房子抵押给保险公司，期间继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，房屋的归属权自始至终都不会发生改变，也不会发生所谓的老人百年之后房子归保险公司的情况。”
　　在制度设计上，指导意见提出了两种方案。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。前者指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；后者指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属投保人。设定参与型和非参与型两种产品，是为了给投保人提供选择空间，最终的权益不会受到影响，区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。
　　分析人士认为，就老年人住房反向抵押保险而言，要作为一种能够让保险公司有利可图的完全的商业险种得到发展，至少应满足两个基本条件：一是要有足够的业务量支持保险公司弥补投入的成本并获得合理的利润；二是要有稳定的房价上涨预期来支持对房屋的估值和交易的实现。而这两个条件目前在国内尚不具备。首先，足够的业务量缺乏养老观念的配合。其次，稳定的房价上涨预期难以形成。房价高度的波动性和不明朗的前景，使得保险公司担心住房价值缩水、贷款无法全额收回的风险，老年人担心房价上涨眼下“卖”房吃亏、权益受损的风险。

　　慧择提示：由于“以房养老”保险产品尚不具备支持险企合理利润的业务量、存在稳定的房价上涨预期两个基本条件，所以与商业险种相比暂时还不具备成为有利可图条件。保险公司要想在此获得较高的收益，还有很长一段的路要走。