楼市房贷新政推出 期货市场冰火两重天

　　【摘要】2015年3月30日，我国五部委推出出楼市房贷新政策，二套房首付降至40%，营业税免征门槛税五年改两年。不过，楼市房贷新政导致期货市场冰火两重天。

　　期货股票冰火两重天
　　周一在“传闻称央行下午召开新闻发布会”、市场对降低二套房贷首付比例预期强烈下，地产股领涨大盘，房地产板块大涨4.7%。截至收盘，天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投、招商地产、荣安地产等10股涨停，涨幅超过5%的还有20多只。周一收盘后，“楼市新政”如期落地，次日开盘地产股大涨逾2%，不过尾盘板块翻绿，截至收盘，房地产板块跌1.87%，格力地产跌逾5%。
　　中国楼市新政同时引起国际市场侧目。部分分析人士认为，周一晚间中国央行等五部委联合发布刺激楼市的房贷新政，令投资者对于全球主要央行齐宽松基调更有信心，全球股市集体上涨：新华富时A50指数期货收涨近5%，欧洲股市全面走高，隔夜美股三大股市也全部收涨。
　　大宗商品方面，周一国内期货市场资金大肆流入股指期货市场，资金净流入近20亿元。而流入资金5000万以上的品种分别为玻璃、沪镍、白糖、塑料、焦煤。建材品种中，仅玻璃、焦煤期货入围，分别流入资金1.5亿元、5069万元，焦炭、螺纹钢期货则呈资金净流出状态。
　　行情方面，焦煤、焦炭、铁矿、螺纹主力合约不改近期跌势，连续两日收跌。截至昨日收盘，四合约全天跌幅均超过1%，其中，焦炭主力1509合约下跌1.78%，铁矿主力合约下跌3.61%，螺纹主力合约下挫1.54%。值得注意的是，玻璃期货在昨日闻风上涨，一路接近涨停后，周二即低开并下挫2.37%，被“打回原形”。而纵览周二全场期货品种走势，依然是“绿肥红瘦”。反观全球大宗商品市场，消息公布后，油价延续上一交易日跌势，金价下跌超1%，丝毫不为所动。

　　新政难促量价齐升
　　纵观历史上每次房地产调控结果，基本可得出本次“楼市新政”实际效果低于资本市场预期的结论。
　　分析人士认为，考虑到目前中国房地产市场现状，投资型需求已经离场，且2013年与2014年刚刚经历了两个天量的历史成交量，不太可能出现量价齐涨的情况。
　　金瑞期货黑色金属分析师曹博认为，本轮地产刺激新政对上游建材价格的短期影响大于长期。他认为，本轮政策对房地产需求的刺激力度比较大，短期内房地产销量尤其是住宅销量将出现明显回升。一方面，降低首套房和二套房首付比例将直接推动自主性需求购房者入场购房。另一方面，免征住房销售营业税的年限由5年降至2年，交易成本的下降将激发一部分投资需求。
　　曹博表示，人口结构和城镇化进程不支持房地产长期走强。一方面，中国25～44岁高购房需求人口在2015年见顶，“刚需”群体的萎缩将直接导致自主性地产需求自2015年起将开始下降。另一方面，自2013年的城镇化率达53.7%之后，我国已经进入城镇化进程的减速阶段。“长期来看，尽管基建投资仍有较大空间，但仍难以对冲地产放缓导致的建材需求回落。”
　　尽管2014年9月份以来，一系列刺激政策（如取消限购、降准降息等）相继出台，但近期一组数据或足以说明地产行业投资放缓趋势加速。
　　数据显示，2015年3月中旬重点钢企粗钢日产164.92万吨，旬环比降1.92%；重点企业库存1735.10万吨，旬环比下降1.43万吨。而期间钢铁企业利润则呈增长态势。利润增长，而产量还在下降，地产投资的时代或已然结束。
　　国信期货矿钢分析师施雨辰认为，昨日公布的楼市利好政策显然有利于楼市销售，对短期房地产市场形成利好，带动股市房地产板块大幅上涨，但由于当前国内房屋存量巨大，这些政策的主要效果预计将以消化库存为主。
　　此前国土部和住建部曾发文表示，住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。通过减少楼市供应量来稳定房价，意味着后期对螺纹等建筑钢材的需求减少。
　　施雨辰表示，从最近的几项房地产相关政策来看，促进销售、稳定楼市是其主要目的，短期内尚无法使房地产企业去购买大量土地、开工建设，从而拉动钢材消费，因此该消息并未能成功将螺纹和铁矿石等黑色金属期货拉出泥潭。

　　慧择提示：综上所述，楼市房贷新政推出后，建厂市场影响不大。楼市房贷新政的推出，主要影响期货市场，期货市场处于冰火两重天状态，其中地产股出现大涨，房地产板块跌幅明显。