歌斐资产地产类基金占比持续下降

　　【摘要】目前，房地产行业正在持续调整，各项政策已经下达。在这样的背景下，歌斐资产的风险防控将受到一定的压力，房地产类产品占比有所下降。

　　歌斐资产地产类基金占比持续下降
　　“目前歌斐资产的产品占诺亚财富销售规模的约三分之一。” 殷哲表示。截至2014年9月30日，歌斐资产的累计资产管理规模已经达到470亿人民币（约76.0亿美元）。并且在三季度，歌斐管理的基金已经有73亿元到期。
　　目前歌斐资产的业务领域主要有地产基金、私募股权、二级市场和家族财富及全权委托投资管理四大板块。具体规模方面，地产基金规模约为340亿元、私募股权约为70亿元、二级市场约40亿元、家族财富及全权委托投资管理约20亿元。
　　不过在2014年，针对市场变化，歌斐资产管理资产的类别和行业已经更加多元化，其中房地产相关产品类占总体资产管理规模的比例从上个季度的74%减少到66%，私募股权类产品类占比也从二季度的14%上升到18%，二级市场和其他产品类别占比从12%上升到16%。
　　殷哲表示，从3-5年的期限看，随着歌斐资产管理规模提升，现在的策略是房地产类产品保持目前的规模，但占比下降到四分之一至三分之一左右。另外私募股权类产品则提升至20%左右，二级市场也会相应增加。
　　同时，二级市场的产品也是通过FOF模式挑选10多家阳光私募机构，这些机构的长期业绩排名在行业的前四分之一。至于地产类产品的投向结构上，目前住宅类产品仍占一半以上，聚焦在一二线城市的刚需项目，同时关注商业连锁项目和成熟物业项目。股权投资模式与债权性投资则是各占一半。“目前的资产配置结构比较健康，虽然地产行业的风险在上升，但也是整个行业从项目的贷款融资特点，真正转向投资为主的契机。比如产品结构从住宅转向投资物流地产、成熟物业、收益型物业。”殷哲说。但是收益率则肯定会比以往的住宅项目下降，如从海外经验看，投资型地产项目的合理回报会降至10%-15%左右，成熟型物业则在5%-6%左右。
　　上述第三方理财总经理认为，地产类产品保持现有规模，甚至降低规模，也是目前规避风险的选择。殷哲则表示，风控主要从三个方面着手，首先注重宏观经济变动趋势的判断，目前特点是人口结构在改变、产业结构转型、GDP增速下降、互联网及全球化等，它们会影响歌斐资产在各个行业的布局。比如利率市场化和金融开放，会影响到二级市场的投资比例。
　　其次全行业覆盖，对尽可能多的交易对手做尽职调查；再者通过对资产管理组合进行动态平衡来降低风险。

　　重点关注医疗/TMT并购
　　在殷哲看来，歌斐资产的核心竞争力体现在覆盖优秀基础资产、有效实施投后管理两个方面。譬如现在歌斐在三大板块都组建各自的投后管理团队，针对房地产项目有20多人的投后管理团队，涉及工程、成本、监理、财务、销售等环节，他们负责每月定期对接所投资的地产项目。另外，了解到，截至三季度末，其家族财富及全权委托投资管理业务规模约为20亿元。“团队共有10多人，家族财富管理刚刚开始，现在重点做模式。” 殷哲介绍。
　　目前家族财富的门槛是3亿元，但核心是客户愿意拿多少资金进行金融资产的配置。而全权委托门槛是5000万元，根据客户需求制定策略和投资标的，全权委托又分为多元化资产类别委托、单一资产类别委托以及量身定做投资方案三类。
　　殷哲表示，以全权委托为例，既包括组合基金经理，又有各个资产类别的投资经理，每位组合基金经理至多覆盖10个客户左右。
　　家族财富的非金融服务，侧重点放在家族治理结构安排、传承等一揽子服务。另外，“参与中石化混合所有制改革是一个特殊的市场机会，之前我们对这个项目做了分析，虽然预计它的收益率不会太高，但是具备稀缺资源、拟上市的优势，最终歌斐资产成立一款10亿元左右规模产品，然后投向人保资产、华夏基金、嘉实基金的额度中，从认购情况看，投资者参与度很踊跃。但是混合所有制改革的机遇关键要看政策推行力度。”他说。
　　殷哲还表示，歌斐在混改、并购两个领域正在考察值得合作的交易对手，直接、间接参与两种模式都会尝试，但核心还是如何获取优质基础资产。譬如中国目前的并购与海外市场有差异，海外的大企业之间并且更明显，中国则是大企业并购中小企业。并购领域的核心优秀基础资产在医疗、TMT、先进制造业等代表未来趋势的机会更多。

　　慧择提示：综上可知，今年歌斐资产地产类基金占比持续下降，地产基金的规模约为340亿元。此外，在未来发展中，歌斐资产将重点关注医疗以及TMT并购，以获得更大的发展与进步。