房地产信托频频“踩雷” 信托严控项目风险

　　【摘要】近期以来，房地产信托兑付危机开始凸显，使得各种各样的风险事件频频发生。故有关部门开始出台“9.30房贷新政”，与此同时，信托公司开始严控项目风险。

　　昨日（10月19日），一位南方地区信托公司研究员向笔者表示，目前，房地产企业面临的主要压力在于消化库存。

　　一家以房地产业务见长的信托公司项目经理也向笔者表示，“目前，公司房地产业务的现状仍在大幅萎缩，对于集合类房地产项目相当谨慎，新项目基本上已暂停开展了，主要精力放在存续项目的安全兑付上。”

　　据笔者了解，有个别信托公司为了加强对存续的房地产项目的风险管控，指派专人负责跟踪监督。

　　房企融资需求下降
　　国庆大假前央行、银监会联合发布“9.30房贷新政”，全面放松限贷政策，增大对改善性需求的支持力度，对于遇冷的房地产市场无疑是一剂强心针。然而，从持续创新低的融资规模数据来看，这并没有影响到房地产商主要融资渠道之一的信托公司。
　　据用益信托网不完全统计，截至10月19日，10月集合类房地产信托融资规模占比、项目数量占比再创新低。本月房地产信托融资规模仅14.02亿元，占集合类信托总融资规模的11.80%，较年初每月房地产规模占总规模30%左右的比例而言，大幅下降。融资项目数量也骤减，从年过百例项目减少至本月仅13例项目，占集合类项目总数量的9.77%。
　　一位南方地区信托公司研究员向笔者表示，“9.30房贷新政”暂时还不能影响到信托公司对于房地产业务的谨慎态度，主要因为信托涉及的房地产融资业务主要集中在前期拿地、开发阶段。而目前，房地产企业面临的主要压力在于消化库存。不过，“9.30房贷新政”有利于缓解信托公司存续的房地产项目的回款压力。
　　对此，用益信托研究员帅国让向笔者表示，“9.30房贷新政”只是“认贷不认房”，并没有放宽限购条件。由于房地产市场遇冷，房企堆积的大量库存项目需要时间消化。房企自身对于新增项目的开发计划大幅缩减，所以融资需求也在下降。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进向笔者表示，新政实施后，从目前市场来看，观望情绪逐渐消散，看房量等先导数据的回暖已经出现，10月份乃至整个四季度的楼市成交表现将明显好于三季度。房企主要还是采取一个以价换量的策略，加快库存消化，追赶第四季度销售业绩，也为了加快回笼资金，减轻房企的还款压力。

　　信托严控房地产项目风险
　　向来穿梭于全国各地，与开发商洽谈应酬的某信托公司高管陈总，近日多了几分清闲。“新的房地产集合类业务仍然处于暂停状态，严格监控存续房地产项目的每个环节，防止出现兑付风险是目前的唯一工作。”上述信托公司高管陈总向笔者表示。
　　楼市遇冷，房地产信托频频“踩雷”。今年年初以来，从百强房企光耀地产资金链断裂导致多家信托公司涉险到 “邯郸房企老板跑路”，各地多处房产项目停工，房地产信托兑付危机不断被曝出。各家信托公司对房地产信托项目增强了防控。
　　“为了对出借资金更有效的监控，我们对于存续的房地产项目不仅指派专人进行现场财务、印鉴及证照监管，避免资金挪作他用；并且委派1名对公司的重大事项具有决定权的董事，来加强对项目经营情况的监管。”上述信托公司高管陈总向笔者表示。
　　据笔者了解，信托公司不仅在房地产项目上加强了风控，公司内部人士安排也增强了风险防控。无论是一线业务人员或是中后台人员的绩效，直接与项目风险挂钩，让相关领导至项目经理严格督促项目运营情况。
　　“现在我们要求房企提前六个月开始资金归集信托资金，严格按照合同要求执行。项目相关负责人必须亲自到各个房地产项目监督企业还款，定期向领导汇报项目进展情况。”上述信托公司高管陈总向笔者表示。
　　笔者查阅近期发行的集合类房地产信托产品发现，包括外贸信托、四川信托、华融信托在内的多家信托公司，在信托产品说明书中，明确要求企业进行资金归集。虽然归集期限各有不同，但确保资金安全的目的是相同的。
　　其中，四川信托对于房地产项目要求企业提前归集资金的时间最多为六个月。
　　近期发行的产品中，如四川信托的 “星际里百货贷款集合资金信托计划”中规定，若借款人在信托计划届满18个月时未归还本金及利息，则按期归集信托资金。
　　外贸信托发行的 “富荣45号当代长沙万国城三期项目集合资金信托计划”中规定信托到期还款前三个月保证金累计存入比例达到30%，还款前二个月保证金累计存入比例达到50%，还款前一个月保证金累计存入比例达到80%。
　　华融信托的恒昌股份公司信托贷款集合资金信托计划（第二期）各期贷款到期仅需提前30日归集该期贷款本金余额的20%；到期前15日归集该期贷款本金余额的30%，到期一次性归还该期剩余本金及利息。
　　上述信托公司研究员向笔者表示，“在房地产市场好的时候，房企比较强势，不愿意提前还款增加资金成本。但现在为了资金安全，减少不可控的风险，信托公司会尽全力督促企业按要求归集资金。如果房企还款有困难，信托公司也有足够的时间处置项目，减少兑付风险。”

　　慧择提示：综上可知，房地产信托频频“踩雷”，为此，信托公司开始严控房地产项目风险，而且，指派专人跟踪监督。此外，要想规避好房地产信托风险，还需要有关部门出台一些监管政策。