以房养老试点难点多 房价不确定性是首虑

　　【摘要】目前我国正在进行以房养老试点工作，现在在北京、上海、广州、武汉四点试点。但是老百姓对于以房养老并不看好，很多居民都没有参与以房养老，保险公司多数也没有参与。那么以房养老试点为何这样难？它的难点在哪里？

　　险企：房价不确定性是首虑
　　其实早在2006年我国就开始“以房养老”的探索。据媒体人了解，2006年在上海、南京等地就有了政府主导的“以房养老”；2007年上海公积金中心试行“以房养老”，但因真正符合条件的老年申请者很少，如今已经停办；在2011年，国内银行又以“反按揭”的形式推出“以房养老”，规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了，只能“养老”不能“送终”，所以，实施效果并不理想。结合“政府版”和“银行版”的“以房养老”经验，这次国家又推出“保险版”。但目前来看，不管是百姓还是险企似乎对这次的“保险版”也并不感兴趣。
　　据了解，在“以房养老”的指导意见落地前，包括幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿7家保险公司已经进行过一段时间的参与“以房养老”保险调研。但在7月1日《意见》实施后，却只有幸福人寿一家险企向保监会上报具体方案。为何“以房养老”推行会如此之难？
　　保监会有关部门负责人在接受媒体人采访时表示：“老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，其业务流程复杂，期限较长，涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。”
　　据媒体报道，今年以来，杭州、广州、北京等多个大城市出现了房价下跌的情况。未来房价将会怎样，上涨还是继续下跌，谁都无法做出准确的预测，这也是保险公司和投保人都不愿意参与“以房养老”的主要原因。
　　另有金融业人士认为，中国房屋70年产权问题也是实施“以房养老”的一大障碍。“中国房屋产权70年，是‘倒按揭’的最大障碍，也是与国外政策环境的最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。”某银行客户经理刘小姐告诉媒体人，“而这两种不确定风险都是保险技术不能处置的”。

　　市民：不如留给子女 不如用来出租
　　“老年人的财产应该留给子女，这是中国人的习俗”、“安居才能乐业，没有房子生活还有什么意思”……这是媒体人在居住的小区采访时，老人们七嘴八舌地发表着对“以房养老”的看法。7月25日下午媒体人在小区中随机采访了10位老人，问他们是否愿意拿房子做抵押“以房养老”，其中有9位表示“不愿意”。
　　《意见》中规定，申请“以房养老”得满足两个条件：60岁以上老年人，拥有房屋完全独立产权。“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示：“以房养老”产品设计得满足三个特征，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质、无子女、失独的老人。有数据显示中国老人有两亿人口，其中，没有子女的老人占10%，大概2000万。有1%的是失独老人，据老龄委估算是200万，并且以每年7.6%的幅度在增长。有这么多潜在投保人，但为何有8成以上的老人不愿投保呢？
　　“目前实施的最大障碍有两条：第一是老百姓固守的老观念。中国深受‘养儿防老’传统观念影响，一些老人在心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的；第二是大家对房地产市场不确定性的担忧，当然要留给儿女们了，这是中国人自古以来的习俗”，一位张姓老人在接受《中国产经新闻》媒体人采访时说。据此前媒体报道，在本次实施试点的4个城市中，上海有超九9成的老人不愿“以房养老”，广州有8成老人表示“以房养老”不靠谱。
　　近日，暨南大学舆情研究中心开展了关于“广州市居民养老现状”的民意调查。调查发现，广州市民对最传统的“家庭养老”方式的认知度和认同度都是最高的，机构养老的认知度次之，其次是社区养老、“以房养老”和“候鸟式”养老。
　　“‘以房养老’制度推行难在未来房产价格难以预料。”北京大学人口研究所教授穆光宗在接受媒体人采访时说。
　　《意见》中规定，这次“以房养老”主要有两类产品可供选择：参与型和非参与型。投保人如果购买参与型，保险公司则参与房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押的房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；如果购买了非参与型产品，则保险公司不参与房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。而对投保人来说，如果房价上涨则存在保险公司是否对其房产公平估计的风险，如果下跌可能存在收益比买其他理财产品收益低的风险。
　　“假设投保人今年70岁，拥有一套房龄20年的房子，目前房屋市场售价为100万，预期养老金每月能拿到5400元。但是如果将房子租出去则每月可能有6000元的租金，与收益相对稳定的理财产品如国债相比，养老金也存在着一定风险。这也是投保人从实际利益来考虑不愿‘以房养老’的原因。”一位保险公司工作人员向媒体人介绍说。

　　专家：完善机制，以法规突破瓶颈
　　目前，中国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。养老矛盾日益突出，最大的问题是养老金不足。所以，国家才如此急迫地推行“以房养老”政策。但目前阶段来看，社会各界对此似乎有很大争论。
　　保监会人身保险监管部主任袁序成在接受媒体采访时表示：不论对监管部门、保险公司还是对消费者，都没有成熟的经验可以借鉴，这个指导意见比较粗浅。反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择，需要更理性看待，才能营造出消费者、险企和监管层三方共赢的局面。
　　一位法学专家分析表示：“以房养老”目前在中国实施的障碍主要有两点：第一点是投保人固守的老观念，第二点是房产市场的不确定性。具体来说，这两个“拦路虎”前者是观念问题，后者是市场问题。观念绝不是一成不变的，这些年养老院从无人问津到一床难求的变化就是最好的例证；市场问题更是应该交给市场自己解决。而要想把“以房养老”制度真正落到实处，最应该关注的是相关的法治问题。目前，关于这项制度的很多配套法律法规都是缺位的，比如70年房屋产权问题，比如参与这项制度的相关金融机构的资格问题、监管机构的设置、职责问题等等。只有这些法律空白尽快补齐，“以房养老”制度才有可能突破瓶颈。
　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟在接受采访时也表示：我们需要做的是完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，而在其中政府所需要做的就是完善后期保障制度，不需要参与市场。
　　“对于‘以房养老’这一新鲜制度，需要政府拿出更加智慧的顶层设计，用严密的法规、政策尽量防控其不可回避的风险点，才会有越来越多的人愿意接受这种新兴的养老模式。”上述人士表示。

　　慧择提示：综上所述可知，以房养老试点推广还存在还多问题，难点多，其中主要的就是房价问题。房价走势及老人预期寿命如何评估，是金融机构首先顾虑的问题。更重要的是，房价不会总是只升不降，未来预期很难作出准确判断，这对保险公司而言是不小的风险。