险资养老地产棋局难下 实际投资额远低预期

　　【摘要】据报道，7月2日，由中国太保、新华人寿、中国太平、合众人寿等多家保险机构及学术机构、地产咨询公司、建筑设计院参与的闭门研讨会在上海结束，研讨如今养老地产业面临的挑战和问题。具体内容如下。

　　“目前房地产市场变冷，险企更担心社区建完之后到底卖给谁，开发资金和回笼资金若不匹配，险企的长期投资风险该如何化解等。”一位参与该会议的学院专家向本报新闻媒体者透露。

　　新闻媒体者发现，2010年，中国人寿、中国平安、泰康保险等率先介入养老社区，彼时投入的资金动辄以百亿计，但去年险资真正投入养老地产的仅为50亿元，而今年前5个月，险企开发养老地产的筹资金额只有30多亿元。

　　实际投资额远低预期
　　今年以来，险企在养老地产上的投资越来越谨慎。
　　本报新闻媒体者粗略统计，今年2月，太平人寿向太平养老产业投资有限公司增资5亿元，用以满足其上海周浦养老社区项目的资金需求；5月，平安人寿增资负责桐乡养老社区运营的平安不动产股权10亿元；今年3月总部在深圳的前海人寿以4亿元高溢价购地建设养老地产，其间又通过对股东增资和贷款方式投资养老地产17.5亿元。除此之外，今年上半年，绝大多数保险公司都没有出手拿地。
　　“现在一线城市土地特别难拿。开发养老社区的资金有限，我们本计划在广西、辽宁、江苏、北京拿地，但是上半年都没有成功，不知道下半年形势会不会好一些。”7月3日，一家在国内多个城市拿了数千亩地的保险公司不动产部门负责人对新闻媒体者坦言。
　　就在今年，生命人寿、安邦保险互相举牌金地集团(600383,股吧)的举动，引发险资布局养老地产的遐想，到目前为止各险企计划投资养老地产的金额已超过2000亿元，但保监会官员曾在一次公开论坛上透露，截至去年10月末，保险公司对养老地产的实际投资额仅为50亿元，再加上今年前5个月的投资金额，实际投资金额不到100亿元，不到计划的二十分之一，也就是说，计划投资额高企，但真金白银实际投资的却不多。
　　据可查资料，自2010年保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，国内首个养老社区由合众人寿在2013年10月建成并开业运营，其它险企的养老社区则都要等到明后年才能正式推出。
　　真正让市场担心的是，即使险企能够拿到足够的土地开发，当国内整个房地产市场环境发生变化的时候，这些养老社区能不能吸引到足够的客户去购买保单并入住，才是一个大问题。

　　棋局难下
　　美好的蓝图总是会遇到现实的难题。
　　据了解，按目前保监会政策，险资投资养老地产被限定在“只租不售”范围，这已给一些保险公司带来了资金压力。此前，合众人寿董事长戴皓指出，如果完全按照租赁模式，对于险企而言投资大、收益低、周期长，很难调动社会资本投入的积极性，而消费者更偏好购买，居住在自己家里，因此他建议养老社区应可租可售。
　　险企还希望能够得到更多的税收优惠，一险企不动产投资部门负责人表示，如果可以对实物型养老保险计划给予个人所得税延迟缴税的优惠政策，即参与实物型养老保险计划的个人，其缴纳的保险费在不超过个人收入一定比例的范围内不缴纳个人所得税，而是在领取年金入住养老社区的时候再缴纳个人所得税，那么就能够大大激发市场的需求。
　　而更现实的难题是，险企与地方政府在土地开发性质上还存在着分歧。业内人士透露，很多保险公司做养老社区的地块属于商业用地。比如前两年上海郊区卖给保险公司用于养老社区的土地很可能会变为商用，从而加重险企的拿地成本。
　　“还有一个问题，现在保险公司建养老社区有两种方式，一是保险公司设立子公司独立运作；另一种是股权合作模式，也就是保险公司与开发商联合成立股份公司，保险公司提供资金支持和风险控制咨询，开发商提供技术和市场开发，投资收益按股权比例分配。这一种往往会引发险企和合作机构之间的矛盾，现在市场上已经有公司出现了这一问题，如某大型国有保险公司在北方的一块养老用地，开发了三年到现在都还只是开了个头，连雏形都没有，这是险企的大忌。”7月4日，一位市场人士告诉本报新闻媒体者。
　　值得关注的一个现象是，从今年以来，一线城市如广东、北京、上海的民政部门相继出台各种养老机构条例，这无疑会和保险公司的养老社区形成竞争态势。

　　慧择提示：具有关人士表示，要想使得养老产业的健康发展，需要有政策支持、民资参与、同业间多交流经验共享、提高长期投资风险对冲等。当然，险企要下好养老地产这盘棋，需要迈过资金流动性管理、产品设计与运营以及跨界资源整合等多重门槛