房地产理财品 销售分化大

　　【摘要】众所周知，在金融市场里只有能够销售对路大多数理财产品都会买得很火热，据一位信托高管称，现在“适销对路”的产品一周就能募集1亿元，然而，近期，某基金子公司将近3个月，仍没有募集齐3亿元，“怪象”销售的背后会有什么样的原因？

　　仨月难卖3亿元
　　近日，这家基金子公司在其官网发布公告，宣布这一资管计划的第10期开始销售，规模近3000万元。
　　中国证券报新闻媒体者获得的一份该资管计划的《投资说明书》显示，该资管计划的计划募集资金规模为3亿元，投资标的是河北临近北京的某县级市住宅小区建设，其投资策略包括股权投资和债权投资，其中股权投资为该资管计划受让该房地产公司实际控制人的股权，在资管计划到期之前或到期之时由该房地产公司回购；债权投资为将该资管计划剩余资金通过委贷银行向前述融资方发放委托贷款，融资方在获得贷款后，主要用于前述房地产项目地块及对应的房地产项目。据知情人透露，该资管计划的资金用途主要是融资方用来拿地。
　　值得注意的是，相比同类产品，该资管计划的收益率较高。中国证券报新闻媒体者了解到，该资管计划分为1年期和2年期两种，其中1年期产品收益率高达11%，计划募集规模为1.5亿元；2年期的年化收益率也有11.5%，计划募集规模同为1.5亿元。
　　然而，从该基金子公司官方网站发布的成立公告来看，其销售颇费周折。资料显示，该资管计划从今年3月中旬开始销售，但截至6月中旬，尚有3000多万元的份额没有募集到位。
　　这意味着，该资管计划平均每月的募资规模还不到一个亿。对此，该基金子公司客服人员对中国证券报新闻媒体者表示，该资管计划1年期的产品销售情况很好，在几周之内就达到1.5亿元的计划募资规模。一位该资管计划的代销人士对中国证券报新闻媒体者表示，该产品后续募集速度较为缓慢，是因为基金子公司风控较为严格，必须一期募集完成后才能发行下一期；另外，也考虑到资金成本问题。但一位接近该资管计划融资方的人士对中国证券报新闻媒体者透露，由于这笔资金主要用来拿地，所以融资方比较着急。

　　产品销售分化大
　　“其实，这只产品本身并不差，收益率较高，而且项目位于京郊，在京津冀一体化的背景下，具有一定前景。”一位不愿具名的知情人士说，实际上，当初曾有多家信托、基金子公司争抢这一项目，最终这家基金子公司夺魁。这位业内人士认为，该产品发行速度较慢，反映了当前基金子公司整体销售能力较弱的问题。
　　但有观点认为，该资管计划三个月难以募集三亿元，正是当下房地产信托、资管计划产品销售分化增大的一个缩影。
　　“我们公司也有一些房地产集合信托计划面临同样问题，有时候一个月只能募集到两三千万元。”某信托公司高管如是说。
　　当前房地产信托、资管计划的销售不容乐观。以信托为例，在上周集合信托成立、发行数量双双增加的背景下，仅成立了9只房地产集合信托，规模为4.03亿元。据用益信托网数据显示，在5月成立的集合信托中，投资领域为房地产的规模是86.53亿元，占比仅为18.1%——这一数据是今年以来该项指标的最低值。在前四个月，房地产集合信托成立规模占比分别为39.3%、27.44%、25.72%、25.9%。在去年5月房地产集合信托成立规模的占比高达31.5%。业内人士普遍认为，当前投资者对房地产风险的担忧，是该类集合信托计划募资不景气的重要原因。
　　“现在如果融资方是小型房地产公司，或者项目本身较小，确实不好卖。”前述信托公司高管坦言：“公司销售部门每天都会汇报销售情况，我们发现，就在公司内部，同一销售期内，有的产品一周能卖近1亿元，但有的一个月也就卖出两三千万元。”
　　“那些适销对路的产品依然好卖。”前述信托公司高管表示，现在投资者在出手房地产类产品时特别谨慎，他们对产品发行方是信托还是基金子公司并不特别在意，主要是看具体的产品。
　　通过对比研究，这位信托公司高管认为，那些“适销对路”的房地产信托或资管计划的特征是，融资方为大型房地产开发商，至少是在省内排名靠前；项目位于一二线城市，其中二线城市多是东部和东部地区的省会城市；房地产种类偏向住宅，多为刚需房，即便是综合体建筑也是住宅偏多的类型。此外，他还认为，相比收益率，投资者更关注期限较短的产品。
　　“从市场反应来看，投资者心里已经有了一杆秤，大多数投资者不再冲着收益率而来，这使得各家公司结合自己的实际情况，根据市场开发适销对路的产品。”上述信托公司高管说。

　　慧择提示：据有关人士分析，近期，某基金子公司的一款房地产资管计划的销售“怪象”实质上是房地产信托、资管计划销售分化加大的一个缩影。在此，提醒一下广大投资者在投资时一定要根据金融市场的具体情况来进行投资，切勿盲目投资。