两上市房企风险凸现 券商资管和基金子公司输血地产信托

　　【摘要】据了解，一央企背景信托公司人士对媒体称，监管层近两年对地产信托一直密切关注，并且四三二标准的执行使得项目选择较为审慎，真正担心的应该是券商资管和基金子公司，某种程度上来讲，地产信托的风险转移到了这些机构。下面就和小编一起来看看具体内容吧！

　　在地产再融资迟迟没有最终成行的当下，信托公司一直是上市房企获得资金的重要渠道，不过，这其中蕴含的风险亦不容小视。在信托兑付高峰的2014年，房地产与煤矿、艺术品并称为信托的三大雷区。近期，地产信托危情频繁出现，ST新都大股东光耀地产、首开股份等房企资金链紧绷的背后，捆绑着多家信托公司的地产信托计划，兑付问题再次被聚焦。

　　而多位业内人士提醒，地产信托的兑付问题将会被各家公司化解，真正值得担忧的是，券商资管和基金子公司近一年来成为了接力信托公司“输血”房地产的生力军，风险已出现转移。

　　两上市房企风险凸现
　　ST新都最近颇受市场关注，因2013年度财务报告被出具无法表示意见的审计报告，公司股票被“ST”，股价也一路走低，而这缘于其为处境窘迫的大股东光耀地产违规担保，光耀地产因资金危机无法偿还欠款，ST新都卷入。
　　光耀地产曾与中融信托等多家信托公司进行合作。目前尚未到期的产品处于兑付危情的风口浪尖，其中就有“中融信托-新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划”。该信托计划于去年8月发行，期限为两年，规模1.1亿元，由宁波银行北京分行担任保管银行，信托资金受让深圳市瀚明投资有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550万股流通股股票收益权，风控措施主要为股权质押与股东连带责任担保，并无土地质押。
　　由于资金链紧绷，光耀地产旗下多个在售项目出现停售或停工，多家银行不再为其提供贷款。光耀集团董事长郭耀名在接受采访时称，长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔，如今愿意接受一切企业的收购。
　　另一家面临信托兑付风险的上市房企是首开股份。其通过信托渠道融资达69亿元之多。首开股份2013年年报称，公司业务拓展和企业规模扩张比较快，资金压力较大。资本市场融资困难较大，可供贷款的新项目越来越少。信托融资比重增加，融资利率上升，资金成本较高。针对现金流不足的风险，首开股份称将继续拓宽融资渠道，优化融资结构，降低信托融资成本。
　　首开股份目前主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债，其中2013年底信托贷款余额164.31亿。从公司年报来看，至少有七家信托公司对首开股份进行了大规模“输血”，而这七家信托公司与首开股份的合作中，共有至少69亿元的借款在两年内到期终止。
　　其中，金额前五名的一年内到期的长期借款中，有三笔资金来自于信托公司的合作，分别是国投信托、华能贵诚信托和建信信托，金额分别为8亿元、6亿元和5亿元，借款分别在今年9月、2月和12月终止。
　　不过，北京某信托公司人士对媒体称：“虽然表面上来看，兑付情况岌岌可危，但是车到山前必有路，有土地质押和股票质押的，应根据实际情况采取提前处置抵押资产，进行信托产品的提前清算，即便这条路行不通，在现在的金融监管语境下，接盘或者展期都能够解决信托产品兑付遇到的流动性问题。”

　　警惕风险转移
　　实际上，2010年以来，在银行贷款收紧的背景下，开发商将融资渠道转移至信托，不过，监管层多次进行房地产信托业务的“窗口指导”。
　　华宝证券称，基金子公司所发行的融资类产品主要为政信类项目和房地产项目，占比较高。基金子公司发售“类信托”产品的预期年化收益率为9.5%~13%，普遍高于信托产品8.5%~11%的收益率。地方政府融资平台、房地产两大领域对资金的需求最为饥渴，也能承受较高的融资成本。据了解，去年3月，博时资本就确定房地产、通道业务和股权投资为其三大业务方向，后来才改为八大业务方向。
　　对于券商资管和基金子公司输血地产的风险，监管部门也发文予以规范和警示。4月25日，证监会在其网站发布消息称，于近日印发《关于进一步加强基金管理公司及其子公司从事特定客户资产管理业务风险管理的通知》，要求相关证监局督促子公司强化合规风控管理，牢守合规底线，切实防范业务风险。
　　今年2月12日，中国证券业协会发布了《关于进一步规范证券公司资产管理业务有关事项的补充通知》，规定券商“不得通过集合资产管理计划开展通道业务”的同时，也发出了“审慎投资国家宏观调控限制行业”的警告，券商资管涉足房地产主动融资业务主要利用定向资管操作，扮演主动管理角色的券商，需要先对项目做足前期尽职调查，再找银行或私募资金进行对接。
　　“总体来看，房地产风险对金融机构的传导，相较于券商资管和基金子公司，信托方面不必过于担忧，目前信托公司要做好的就是通过资产处置或接盘等方式，化解兑付危机，解决存量兑付问题，严控增量风险。”前述央企背景信托公司人士称，“基金子公司打破刚性兑付的概率远远高于信托公司。

　　慧择提示：通过上面信息我们可以了解到，多家房企资金链紧绷的背后，捆绑着多家信托公司的地产信托计划，兑付问题再次被聚焦，而券商资管和基金子公司近一年来成为了接力信托公司“输血”房地产的生力军。券商资管和基金子公司经过一年多的野蛮生长，已成为接力信托公司输血房地产的生力军。