以房养老还需要接受市场检验

   【摘要】我国养老服务业有着巨大的缺口，为了弥补这个缺口国家有关部门一直在制定相关策略，近期推出的“以房养老”概念在市场上反映很低迷，保险企业对此兴趣也不大，但是对养老社区的投资保险企业都十分热情。

　　9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）下发后，沉寂了多年的“以房养老”模式再度成为关注焦点。实际上，2007年国内保险公司便提出了以房养老模式，但6年来却并没有一家保险公司真正开展过这项业务，相反，包括平安、国寿、泰康、太平、合众等公司，以建高端养老社区的旗号纷纷在北京、上海、武汉、海南等地域跑马圈地，且渐成规模之势。

　　“国家提出加快发展养老服务行业，应该说保险公司早已参与其中，但对保险公司来说，以房养老的模式并不能够产生真正的吸引力。”9月18日，上海一家大型养老险公司负责人在接受本报记者采访时表示，“因为这种模式必须有配套的金融产品，在保险业还不能进入商业地产的时候，保险公司无法形成规模效应并获得盈利，即使推出这样的产品，也未必能够得到民众的关注。”

　　9月20日，记者从上海住房公积金管理中心获悉，从2007年开始，该中心曾经尝试推出65岁以上老人以房养老，但是六年来只成功申请了6例，项目最终终止。

　　“以房养老”是“鸡肋”
　　对保险公司来说，做针对中低市场覆盖大众的以房养老服务，显然是一根“鸡肋”，而做高端养老产业，建造一个包含医疗、卫生、餐饮等全设施的社区，适应国内高净值人群的养老需求，则更像是“熊掌”。
　　2007年，时任幸福人寿董事长的孟晓苏率先提出了“住房反向抵押贷款”（又称倒按揭）模式的业务，然而时至今日，这家市场排名并不靠前的小型保险公司，最终还是回归到传统的寿险业务。
　　记者了解到，在2007年至2011年之间，北京、上海两地曾先后试行“以房养老”，但并未受到当地市民的欢迎。尤其值得关注的是，2007年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。
　　“对于保险公司来说，从事倒按揭业务有现实的难度，首先保险业有自身的精算体系，要开展以房养老，就要到市场上去调研寻找有意将房产抵押给金融机构的老年人比例有多少，保险公司有了这些房产后，又如何寻找租住人群，每年获得的回报率又有多高，在一系列精算数据没有出来之前，保险公司不可能贸然进入。”9月21日，上海财经大学保险系精算博士王斌透露。
　　“其实在国内一线城市，很多中老年人并不是没有钱，他们的养老并不一定需要通过将房产抵押给金融机构来完成，他们可以把房子卖掉或者转租给别人，就可以获得稳定的养老资金，保险公司也是出于自身的担忧没有介入这块领域。”国内一家大型保险集团相关负责人表示。
　　上海市老龄科学研究中心相关负责人殷志刚认为，国内目前开展以房养老业务，存在着潜在的三个障碍，第一是受传统思想的束缚，对中国老人来说，养儿防老的观念根深蒂固，老人更愿意把房产传给子女；其次是老人个人持有房产证，与子女分开居住，有房产的支配能力；最后老人的经济条件要适中。在殷志刚看来，条件好的老人没必要把房子抵押出去以房养老，而经济过差的老人把房子视为重要财产和归宿，出于对风险的担心，也不愿意用房子做倒按揭。
　　在保险业内看来，上述原因也可以被视作保险公司不愿参与的重要原因。本报记者咨询上海多家保险公司相关业务部门，绝大多数公司对这一新型业务都不了解。

　　险企疑借养老圈地
　　在各路资本热炒养老概念的当下，本报记者了解到，保险公司也因过度追逐养老地产的潜在收益而被质疑坐拥优惠政策而大肆圈地。
　　根据粗略统计，最激进拿地的泰康人寿目前已经在15个地区与地方政府谈判拿地，筹备在3年内建立15个养老社区，而其它保险公司进军养老地产拿的地也不下十多块，总计加起来已经有30多块。
　　“在养老产业逐步成为朝阳产业时，养老地产开始成为险资聚集地。”9月22日，上海房产界人士李晨辉向记者表示，“养老地产成为险资的香饽饽，与政府给出的巨大优惠直接相关，不仅能低价拿到地，国家每年还给予补贴。”
　　记者了解到，社会力量投资的养老服务机构将享受税收优惠。而低价出让土地更是地方政府针对养老地产项目的大优惠，更多的优惠政策还包括政府直接部分出资、减税免税、专项补贴、配套出让商业住宅用地等。
　　7月10日，泰康人寿子公司广州广泰投资有限公司以竞标底价13277万元竞得广州萝岗区永和区YH-A4-1地块的国有建设用地使用权。招标公告显示，该地块用于建设健康、医疗服务产业及其配套设施。数据显示，该地块面积为23810平方米，出让年限40年，按13277万元的成交价计算，楼面地价为2788元/平方米，远低于同区域其他地块的价格。此前泰康人寿在上海松江区、太平人寿在上海浦东新区的拿地价格也都低于同期其他地块。

　　慧择提示：两项同样关于地产的政策受到的欢迎程度完全不同，主要是由于本质的不同，我国多年来的国情和观念直接导致人民群众更倾向买房而不是卖房，保险公司在面对两个截然不同的市场时必然选择充满前景的区域。