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什么是信托凭证
更新时间：2017-08-25 17:26
【摘要】REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分按比例分配给投资者的产品。
REITs又一次进入了投资者的视野。继鹏华基金和诺安基金之后，广发基金亦成立了投资于美国房地产行业的REITs指数基金，覆盖美国整个REITs市场85%的市值，只包括市值在1亿美元以上的公司，有120个成份股，并涵盖房地产的17个子行业，主要有住宅类地产、医疗保健类地产、商业零售地产、高端写字楼物业以及工业用地等。
真实的“痛”
进行直接独立的房产投资本是件费时费力的事儿：选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利……每个环节都需要投入相当的时间和精力。与此同时，在高房价的推动下，房屋租赁市场亦是“水涨船高”，高企的房租成了租户心头之“痛”。
“投资ITs基金，相当于和其他投资者一起购入房产，交由REITs管理机构进行管理、出租、维护，既能获取定期的租金分红，又能在房价上涨时获取增值，在免除投资者烦恼的同时也转移了风险。”广发美国房地产指数基金拟任经理邱炜说。
以诺安全球REITs为例，截至今年5月份，建仓完成一年的时间内为投资者共赚取了超过15%的收益。“因为当时主要的仓位在美国的REITs，不但美国经济开年表现超预期，房地产市场复苏有所加快，同时美国的市场利率下行至历史低位，这种宏观环境有利于REITs市场的表现。”诺安基金有关人士接受采访时表示。
房子还是指数？
8月以来，A股小幅下跌，全球主要市场如道琼斯工业指数、标普500指数、伦敦富时100指数和新兴市场如韩国综合指数、孟买Sensex30指数等均出现不同程度的下跌。进入9月，对于国内投资者来说，由于美国经济将进一步复苏，美股QDII将仍是核心配置品种。
“鉴于美国房地产复苏的较大确定性，通过投资美国房地产指数基金来对一系列RTs进行一篮子的投资，既分散了风险又获得了代表美国房地产整体趋势的收益。”邱炜表示，这样的话就不像房地产开发商及相关行业那样直接受房地产销售的影响。
“REITs以强大的二级流通市场作为支撑，流动性强；同时，其在公开市场交易面临着更为严格的监管和信息披露要求，对投资者而言，能够降低信息不对称带来的潜在风险；此外，收入预期更明确，REITs的收益包括租金收入和持有物业的价值增值，以租金收入为主，大部分租金收入在租赁协议中已明确。”在方正东亚信托研究发展部的杨帆看来，REITs拥有很多优点。
投资之“道”
“REs相当于是通过发行收益凭证将整个投资资产份额化，相对直接投资房产物业来说门槛降低明显，投资门槛的降低同时也使投资范围得以扩充，从而更有利于投资者分散投资风险。”杨帆说，“还有就是责任有限，REITs投资者以投资额度为限，而直接持有物业的潜在责任可能大于最初投资额。”
“个人在国内投资房地产时，通常会涉及到多项或全部费用。在美国，买房也要交纳地产税、维修费、管理费、保险等一系列费用。”邱炜表示，在购买房产以后还将面临比如说定期维护保养等问题，甚至曾经出现过由于房主长期在国内而租户破坏房产或是在房产内进行违法行为的事情，而要避免或是解决这些问题，对于国内的投资者来说都是难度很大的。
数据显示，MSCI美国REITs指数于1994年12月发布，从1995年1月1日到2013年二季度，18年来的平均年化收益达到10.92%。另据彭博资讯统计，截至今年二季度，REITs指数2002年以来的累计收益达到229.68%，而同期标普房地产开发商指数的累计收益为56.67%。
“当然，直接投资房地产也有其天然的优点，例如可以直接持有物业产权以及具备办公、居住等功能。”也有业内人士指出，直接投资房地产适合资金量较大的专业房地产投资机构，一般投资者参与难度较大。
信托之“形”
从2007年开始，人民银行和银监会、证监会等部门便开始着手研究REI的相关政策。2008年，银监会起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》，并征求意见。同年12月，国务院工作会议的金融“国九条”中，明确提出通过房地产信托投资基金等手段拓宽企业融资渠道。此后发布的金融促进经济发展和关于促进房地产市场健康发展的126号文和131号文，其中明确提出要开展REITs试点。
囿于理财产品的形式，杨帆认为，影响因素较多将致使REITs短期价格波动较大，例如市场投资偏好受利差影响较为明显，利率的波动会影响投资者投资REITs的意愿；另外由专业投资机构代理收取的较高的管理费用也将使一部分投资者“止步于门外”。
不过邱炜表示，未来美国REITs指数盈利亮点表现在两方面：第一，房价在经济相对稳定的环境下将实现温和上涨；第二，REITs的租金水平是刚性向上的，因为租金上涨的动力永远存在，经济稳定复苏也将带动房租上涨。
慧择提示：REITs的发行让不少人觉得头疼，到底是去买房子还是去买REITs呢？不过希望投资者在选择方面根据自身实际情况和需求来选择会比较好。
REITs又一次进入了投资者的视野。继鹏华基金和诺安基金之后，广发基金亦成立了投资于美国房地产行业的REITs指数基金，覆盖美国整个REITs市场85%的市值，只包括市值在1亿美元以上的公司，有120个成份股，并涵盖房地产的17个子行业，主要有住宅类地产、医疗保健类地产、商业零售地产、高端写字楼物业以及工业用地等。
真实的“痛”
进行直接独立的房产投资本是件费时费力的事儿：选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利……每个环节都需要投入相当的时间和精力。与此同时，在高房价的推动下，房屋租赁市场亦是“水涨船高”，高企的房租成了租户心头之“痛”。
“投资ITs基金，相当于和其他投资者一起购入房产，交由REITs管理机构进行管理、出租、维护，既能获取定期的租金分红，又能在房价上涨时获取增值，在免除投资者烦恼的同时也转移了风险。”广发美国房地产指数基金拟任经理邱炜说。
以诺安全球REITs为例，截至今年5月份，建仓完成一年的时间内为投资者共赚取了超过15%的收益。“因为当时主要的仓位在美国的REITs，不但美国经济开年表现超预期，房地产市场复苏有所加快，同时美国的市场利率下行至历史低位，这种宏观环境有利于REITs市场的表现。”诺安基金有关人士接受采访时表示。
房子还是指数？
8月以来，A股小幅下跌，全球主要市场如道琼斯工业指数、标普500指数、伦敦富时100指数和新兴市场如韩国综合指数、孟买Sensex30指数等均出现不同程度的下跌。进入9月，对于国内投资者来说，由于美国经济将进一步复苏，美股QDII将仍是核心配置品种。
“鉴于美国房地产复苏的较大确定性，通过投资美国房地产指数基金来对一系列RTs进行一篮子的投资，既分散了风险又获得了代表美国房地产整体趋势的收益。”邱炜表示，这样的话就不像房地产开发商及相关行业那样直接受房地产销售的影响。
“REITs以强大的二级流通市场作为支撑，流动性强；同时，其在公开市场交易面临着更为严格的监管和信息披露要求，对投资者而言，能够降低信息不对称带来的潜在风险；此外，收入预期更明确，REITs的收益包括租金收入和持有物业的价值增值，以租金收入为主，大部分租金收入在租赁协议中已明确。”在方正东亚信托研究发展部的杨帆看来，REITs拥有很多优点。
投资之“道”
“REs相当于是通过发行收益凭证将整个投资资产份额化，相对直接投资房产物业来说门槛降低明显，投资门槛的降低同时也使投资范围得以扩充，从而更有利于投资者分散投资风险。”杨帆说，“还有就是责任有限，REITs投资者以投资额度为限，而直接持有物业的潜在责任可能大于最初投资额。”
“个人在国内投资房地产时，通常会涉及到多项或全部费用。在美国，买房也要交纳地产税、维修费、管理费、保险等一系列费用。”邱炜表示，在购买房产以后还将面临比如说定期维护保养等问题，甚至曾经出现过由于房主长期在国内而租户破坏房产或是在房产内进行违法行为的事情，而要避免或是解决这些问题，对于国内的投资者来说都是难度很大的。
数据显示，MSCI美国REITs指数于1994年12月发布，从1995年1月1日到2013年二季度，18年来的平均年化收益达到10.92%。另据彭博资讯统计，截至今年二季度，REITs指数2002年以来的累计收益达到229.68%，而同期标普房地产开发商指数的累计收益为56.67%。
“当然，直接投资房地产也有其天然的优点，例如可以直接持有物业产权以及具备办公、居住等功能。”也有业内人士指出，直接投资房地产适合资金量较大的专业房地产投资机构，一般投资者参与难度较大。
信托之“形”
从2007年开始，人民银行和银监会、证监会等部门便开始着手研究REI的相关政策。2008年，银监会起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》，并征求意见。同年12月，国务院工作会议的金融“国九条”中，明确提出通过房地产信托投资基金等手段拓宽企业融资渠道。此后发布的金融促进经济发展和关于促进房地产市场健康发展的126号文和131号文，其中明确提出要开展REITs试点。
囿于理财产品的形式，杨帆认为，影响因素较多将致使REITs短期价格波动较大，例如市场投资偏好受利差影响较为明显，利率的波动会影响投资者投资REITs的意愿；另外由专业投资机构代理收取的较高的管理费用也将使一部分投资者“止步于门外”。
不过邱炜表示，未来美国REITs指数盈利亮点表现在两方面：第一，房价在经济相对稳定的环境下将实现温和上涨；第二，REITs的租金水平是刚性向上的，因为租金上涨的动力永远存在，经济稳定复苏也将带动房租上涨。
慧择提示：REITs的发行让不少人觉得头疼，到底是去买房子还是去买REITs呢？不过希望投资者在选择方面根据自身实际情况和需求来选择会比较好。
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