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常州市商品房面积计算方法又出新规定
更新时间：2013-02-02 15:39
【摘要】为防止国有土地收益流失，促进常州房地产业健康、规范发展，常州市出台新的商品房面积计算规定，即《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》以及《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》。
每套只能设一个空中花园
近两年来常州市场上应对70/90政策所使出的“变通”也并不算少，有的开发商在设计户型时，会将相邻的两套小户型设计成一套大户型号，不然就采取“偷面积”的办法，慷慨赠送大露台、大阳台、空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积，甚至增加挑空层，日后方便业主做夹层。而明年1月1日起开始实施的《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》对这些大露台、大阳台、空中花园的面积计算做了严格的规定，并且每套住宅只能设置一个空中花园。
该《规定》明确，根据常州的实际情况，有顶盖、不封闭的空中花园，其进深小于或等于3米时按其面积的一半计算，大于3.0米时按全部空中花园的面积计算全面积，并且每套住宅只能设置一个空中花园。多层、高层住宅的层高为2.8－3.0米；低层住宅的层高为3.0－3.6米；办公用房、普通商业用房的层高不应大于4.5米（大型商场、大型超市、专业市场及特殊商业建筑除外）。当建筑的设计层高大于上述规定的上限层高时，其建筑面积要乘以建筑设计层高与上述规定的上限层高的比值。
规定飘窗计算面积细则
窗台与室内地坪高差大于等于0.45米的飘窗不计算面积。飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的净高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。
另外，在符合相关技术规定和满足自身功能需要以外，为社会公众或小区居民提供开放空间，比如临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼或过街楼等架空部分，无围护结构、为公众提供绿化及活动场地的建筑物底部架空层，其建筑面积可不计入该建设项目的核定容积率。在2009年1月1日之前已经核定批准的建筑设计方案及其建筑面积，依据原有规定办理相关规划手续。
验收总面积允许3%误差
根据2007年8月21日，常州市政府修订出台了《常州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理办法》。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的，应当依法查处。在实际工作中，由于《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规则不一致，规划核实时实测总建筑面积与规划许可总建筑面积存在一定差异。
因此，在即将实施的《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》中，常州市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积与规划许可建筑面积两者之间的误差允许范围为3％。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围均为3％；建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测建筑面积误差允许范围为5％。
慧择提示：以上是对常州市商品房面积计算新规的介绍。根据《办法》规定，实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：对超出3％以上（不含3%）的部分，按照《关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知》明确标准的2倍补缴土地出让金。
每套只能设一个空中花园
近两年来常州市场上应对70/90政策所使出的“变通”也并不算少，有的开发商在设计户型时，会将相邻的两套小户型设计成一套大户型号，不然就采取“偷面积”的办法，慷慨赠送大露台、大阳台、空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积，甚至增加挑空层，日后方便业主做夹层。而明年1月1日起开始实施的《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》对这些大露台、大阳台、空中花园的面积计算做了严格的规定，并且每套住宅只能设置一个空中花园。
该《规定》明确，根据常州的实际情况，有顶盖、不封闭的空中花园，其进深小于或等于3米时按其面积的一半计算，大于3.0米时按全部空中花园的面积计算全面积，并且每套住宅只能设置一个空中花园。多层、高层住宅的层高为2.8－3.0米；低层住宅的层高为3.0－3.6米；办公用房、普通商业用房的层高不应大于4.5米（大型商场、大型超市、专业市场及特殊商业建筑除外）。当建筑的设计层高大于上述规定的上限层高时，其建筑面积要乘以建筑设计层高与上述规定的上限层高的比值。
规定飘窗计算面积细则
窗台与室内地坪高差大于等于0.45米的飘窗不计算面积。飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的净高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。
另外，在符合相关技术规定和满足自身功能需要以外，为社会公众或小区居民提供开放空间，比如临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼或过街楼等架空部分，无围护结构、为公众提供绿化及活动场地的建筑物底部架空层，其建筑面积可不计入该建设项目的核定容积率。在2009年1月1日之前已经核定批准的建筑设计方案及其建筑面积，依据原有规定办理相关规划手续。
验收总面积允许3%误差
根据2007年8月21日，常州市政府修订出台了《常州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理办法》。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的，应当依法查处。在实际工作中，由于《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规则不一致，规划核实时实测总建筑面积与规划许可总建筑面积存在一定差异。
因此，在即将实施的《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》中，常州市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积与规划许可建筑面积两者之间的误差允许范围为3％。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围均为3％；建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测建筑面积误差允许范围为5％。
慧择提示：以上是对常州市商品房面积计算新规的介绍。根据《办法》规定，实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：对超出3％以上（不含3%）的部分，按照《关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知》明确标准的2倍补缴土地出让金。
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