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险企如何操作养老产业
更新时间：2017-08-26 08:08
【摘要】6月初，保监会下发13项保险投资新政的征求意见稿，随之，险资加入养老产业的呼声便一直高涨。泰康人寿成为保险领域第一家吃螃蟹的企业，随后新华、国寿、和众、平安等大型险企也纷至沓来。
诚然，在债券、股市等投资渠道收益情况并不尽如人意的情况下，谋求新的投资渠道实现险资的保值增值成为保险公司的一大课题。几大寿险公司争建养老社区，都是看中了未来几十年中国巨大的养老市场空间。
但与传统服务业不同、养老社区投资规模大，回报期长、资金流动性弱，对于险企和开发商来说，一边是广阔的市场前景，一边是步步为艰的实际操作情况，前景充满不确定性。在相关政策限制和尚无成熟盈利模式借鉴的情况下，险资涉水的养老项目仍然面临各方面的困境。
相比一些险企对投资养老社区的“低调”，泰康养老社区描绘的规划较为明晰。今年5月，泰康人寿对外推出了国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划“幸福有约终身养老计划”，产品为缴费起点200万元的分红型养老险产品，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴，由此获得养老社区的居住资格，提前锁定了入住成本。
6月，位于昌平新城的泰康之家旗舰养老社区一期工程破土奠基，这也意味着保险公司在投资养老地产方面迈出实质性一步。泰康之家占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米，共可容纳3000户入住。刚刚开工的项目一期建筑面积约9.1万平方米，可容纳800余户。
险资养老社区摸索开发 资金投入存在不确定性
据悉，泰康养老旗舰社区将按照居民年龄和身体状况，分为独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元。为此，泰康将自行开发一系列公建项目，提供不同层次的个性化服务，使其成为集居住、饮食、医疗、康复、健身、学习、娱乐、交友为一体的“小社会”。这些吸引高端消费者的重要因素，意味着一笔不菲的前期投入。
与泰康之家一期规模相似，由地产商开发的上海亲和源是国内较为成功的高档养老社区项目。其建筑面积近10万平方米，推出834套房源。自2008年营运至今，总投入接近6亿元，基本实现收支平衡。参照上海亲和源的情况，结合泰康养老社区的定位，和后续大面积的自建工程，光是一期工程所需投入只会高不会低。
不过，泰康人寿尚未公布其项目规划资金及相关前期后期工程预算。而去年12月，北京保监局在对泰康养老社区对接产品幸福有约的处罚公告中指出，目前泰康人寿养老社区整体建设规划及与其对接的产品开发仍处于研究论证阶段。这在一定程度上反映了泰康的养老社区“走一步看一步”的策略，这也是当下险企涉水养老地产的普遍现象。
泰康人寿曾表示，养老社区计划除了在北京，还会相继在三亚等30多个省区布局，发展连锁养老社区。等五年、十年后将真正实现跨地区、跨国连锁。去年5月，董事长陈东升曾宣布三亚养老社区争取在三年后投入使用。但鉴于“投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%”的规定，使险企每年不动产的投资额受到限制，给这一庞大规划按期推进造成一定约束。
中南财经政法大学金融学院副院长刘冬姣指出，我国的养老产业支持政策，目前仍然停留在研究阶段，政策缺乏使得养老地产从拿地到开发都处于摸索期。很可能因未来规划的不确定性引起的资金投入的不确定性。
“只租不售”经营收入偏低 投资回报期长
从投资回报上看，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，保险投资新政对，“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，令保险商只能长期持有养老产业，以“只租不售”的模式经营实现投资回报。
业内人士告诉记者，没有产权归属感的租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年、甚至20年以上。而回报周期相对漫长，加大了投资开发的风险，市场前景也不容易预测。
就目前的市场经验来看，地产商推出的养老社区项目，整体经营状况并不好，经营6年的上海亲和源算是国内较为成功的项目，尽管目前运营上基本实现平衡，但目前投入的成本还没有完全收回，仍有200多套没有售出。
业内专家指出，一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，险资养老社区无疑是想以软性服务来吸引高端消费者，随之就要大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”这就需要保险公司有充分明确的市场规划、品牌联动效应、较强的投资实力、有效的盈利模式和充足的资金供应，从而获得市场的信任感和品牌认知度。
泰康人寿相对乐观，其对中国经济网记者表示，在一般情况下，若养老社区4-5年住满，届时预计可以保证运营平衡。合众人寿董事长戴皓也曾在年初表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。
目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。
前期成本高 无成熟盈利模式借鉴
依泰康人寿对其养老社区未来规划的描述，整个社区及辅助项目均由泰康自建，采取“只租不售”的纯持有经营，以后续养老经营服务项目为主要利润来源，并以“分时度假”操作模式，在公司在所有城市的养老地产项目资源为基础，提供养老、休闲、度假服务。
在观望了一段时间后，中国平安(601318,股吧)进军养老地产的计划也浮出水面。将采用租售搭配模式，即租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内回笼资金和成本。
其规划的养生养老地产项目运作模式分三条主线，有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。业内人士分析，平安投资养老地产的资金来源可能不仅限于保险资金，因此可供销售，这样销售部分则能否实现资金较快回流。
目前，养老地产的经营模式分为自营和外包。外包即地块自己开发建设、持有、把服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，把项目直接包给服务商开发建设和后续服务。服务商去评估是否能够盈利。
保险公司涉水养老地产免不了在“挣高毛利承担高运营管理风险，还是低毛利率、长期持有、挣稳定租金收入”之间来回权衡。业内专家指出，但无论是哪种方式介入，养老产业目前尚无成熟模式可借鉴。
养老地产发展之困除了反映在经营管理模式尚未成熟，另一方面，由于养老地产用地性质的相关政未不明确，导致拿地成本高是养老地产难盈利的重要原因之一。
目前各地养老产业用地基本为住宅、旅游和综合用地，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等区别较大。养老地产与普通的商业用地产相比较为特殊，虽然也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，将大大提高养老社区的成本。
前景广阔操作有难度 土地及税负需政策突破
早在2009年，保监会便出台了《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》，允许保险公司直接投资企业股权和不动产。去年的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中再次明确支持保险资金投资养老实体。这既是政府对保险公司开发养老社区的表态，更是对未来中国养老产业服务模式的探索。
目前来看，从中央到地方对险企发展养老地产给予了一定支持，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》对于投资不动产的限制，细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。并规定，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。而北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策。
某保险公司不动产投资的人士称，“养老地产投资土地成本是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”
今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。
对此，市场人士认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。
首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱指出，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定的困难的。
【慧择提示】对于相关政策完善，刘冬娇曾表示，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管,抓住机遇,应尽快建立一套完整的政策体系,出台养老社区建设管理试行办法,明确界定养老社区的功能与建设标准,规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等,完善保险资金进入养老产业市场的环境。
诚然，在债券、股市等投资渠道收益情况并不尽如人意的情况下，谋求新的投资渠道实现险资的保值增值成为保险公司的一大课题。几大寿险公司争建养老社区，都是看中了未来几十年中国巨大的养老市场空间。
但与传统服务业不同、养老社区投资规模大，回报期长、资金流动性弱，对于险企和开发商来说，一边是广阔的市场前景，一边是步步为艰的实际操作情况，前景充满不确定性。在相关政策限制和尚无成熟盈利模式借鉴的情况下，险资涉水的养老项目仍然面临各方面的困境。
相比一些险企对投资养老社区的“低调”，泰康养老社区描绘的规划较为明晰。今年5月，泰康人寿对外推出了国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划“幸福有约终身养老计划”，产品为缴费起点200万元的分红型养老险产品，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴，由此获得养老社区的居住资格，提前锁定了入住成本。
6月，位于昌平新城的泰康之家旗舰养老社区一期工程破土奠基，这也意味着保险公司在投资养老地产方面迈出实质性一步。泰康之家占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米，共可容纳3000户入住。刚刚开工的项目一期建筑面积约9.1万平方米，可容纳800余户。
险资养老社区摸索开发 资金投入存在不确定性
据悉，泰康养老旗舰社区将按照居民年龄和身体状况，分为独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元。为此，泰康将自行开发一系列公建项目，提供不同层次的个性化服务，使其成为集居住、饮食、医疗、康复、健身、学习、娱乐、交友为一体的“小社会”。这些吸引高端消费者的重要因素，意味着一笔不菲的前期投入。
与泰康之家一期规模相似，由地产商开发的上海亲和源是国内较为成功的高档养老社区项目。其建筑面积近10万平方米，推出834套房源。自2008年营运至今，总投入接近6亿元，基本实现收支平衡。参照上海亲和源的情况，结合泰康养老社区的定位，和后续大面积的自建工程，光是一期工程所需投入只会高不会低。
不过，泰康人寿尚未公布其项目规划资金及相关前期后期工程预算。而去年12月，北京保监局在对泰康养老社区对接产品幸福有约的处罚公告中指出，目前泰康人寿养老社区整体建设规划及与其对接的产品开发仍处于研究论证阶段。这在一定程度上反映了泰康的养老社区“走一步看一步”的策略，这也是当下险企涉水养老地产的普遍现象。
泰康人寿曾表示，养老社区计划除了在北京，还会相继在三亚等30多个省区布局，发展连锁养老社区。等五年、十年后将真正实现跨地区、跨国连锁。去年5月，董事长陈东升曾宣布三亚养老社区争取在三年后投入使用。但鉴于“投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%”的规定，使险企每年不动产的投资额受到限制，给这一庞大规划按期推进造成一定约束。
中南财经政法大学金融学院副院长刘冬姣指出，我国的养老产业支持政策，目前仍然停留在研究阶段，政策缺乏使得养老地产从拿地到开发都处于摸索期。很可能因未来规划的不确定性引起的资金投入的不确定性。
“只租不售”经营收入偏低 投资回报期长
从投资回报上看，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，保险投资新政对，“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，令保险商只能长期持有养老产业，以“只租不售”的模式经营实现投资回报。
业内人士告诉记者，没有产权归属感的租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年、甚至20年以上。而回报周期相对漫长，加大了投资开发的风险，市场前景也不容易预测。
就目前的市场经验来看，地产商推出的养老社区项目，整体经营状况并不好，经营6年的上海亲和源算是国内较为成功的项目，尽管目前运营上基本实现平衡，但目前投入的成本还没有完全收回，仍有200多套没有售出。
业内专家指出，一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，险资养老社区无疑是想以软性服务来吸引高端消费者，随之就要大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”这就需要保险公司有充分明确的市场规划、品牌联动效应、较强的投资实力、有效的盈利模式和充足的资金供应，从而获得市场的信任感和品牌认知度。
泰康人寿相对乐观，其对中国经济网记者表示，在一般情况下，若养老社区4-5年住满，届时预计可以保证运营平衡。合众人寿董事长戴皓也曾在年初表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。
目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。
前期成本高 无成熟盈利模式借鉴
依泰康人寿对其养老社区未来规划的描述，整个社区及辅助项目均由泰康自建，采取“只租不售”的纯持有经营，以后续养老经营服务项目为主要利润来源，并以“分时度假”操作模式，在公司在所有城市的养老地产项目资源为基础，提供养老、休闲、度假服务。
在观望了一段时间后，中国平安(601318,股吧)进军养老地产的计划也浮出水面。将采用租售搭配模式，即租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内回笼资金和成本。
其规划的养生养老地产项目运作模式分三条主线，有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。业内人士分析，平安投资养老地产的资金来源可能不仅限于保险资金，因此可供销售，这样销售部分则能否实现资金较快回流。
目前，养老地产的经营模式分为自营和外包。外包即地块自己开发建设、持有、把服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，把项目直接包给服务商开发建设和后续服务。服务商去评估是否能够盈利。
保险公司涉水养老地产免不了在“挣高毛利承担高运营管理风险，还是低毛利率、长期持有、挣稳定租金收入”之间来回权衡。业内专家指出，但无论是哪种方式介入，养老产业目前尚无成熟模式可借鉴。
养老地产发展之困除了反映在经营管理模式尚未成熟，另一方面，由于养老地产用地性质的相关政未不明确，导致拿地成本高是养老地产难盈利的重要原因之一。
目前各地养老产业用地基本为住宅、旅游和综合用地，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等区别较大。养老地产与普通的商业用地产相比较为特殊，虽然也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，将大大提高养老社区的成本。
前景广阔操作有难度 土地及税负需政策突破
早在2009年，保监会便出台了《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》，允许保险公司直接投资企业股权和不动产。去年的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中再次明确支持保险资金投资养老实体。这既是政府对保险公司开发养老社区的表态，更是对未来中国养老产业服务模式的探索。
目前来看，从中央到地方对险企发展养老地产给予了一定支持，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》对于投资不动产的限制，细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。并规定，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。而北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策。
某保险公司不动产投资的人士称，“养老地产投资土地成本是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”
今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。
对此，市场人士认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。
首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱指出，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定的困难的。
【慧择提示】对于相关政策完善，刘冬娇曾表示，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管,抓住机遇,应尽快建立一套完整的政策体系,出台养老社区建设管理试行办法,明确界定养老社区的功能与建设标准,规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等,完善保险资金进入养老产业市场的环境。
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