中国人寿“收割”冷门资产

　　近日，一桩总价值9.5亿美元的美国海外资产并购案曝光。买家正是国内保险巨头——中国人寿保险(集团)公司(下称“中国人寿”)。与过往只关注纽约、伦敦等国际大城市的地标性建筑不同，这次中国人寿将视角转向了美国二三线城市圣路易斯。

　　青睐美国二三线
　　据《华尔街日报》消息，中国人寿看中了位于美国圣路易斯的48处商业地产，将从私募股权投资公司Elm Tree Funds手中收购美国物业组合(U.S.Property Portfolio)95%的权益，该物业组合估值为9.5亿美元。
　　尽管多家美国媒体称该资产包为“冷门资产”，但华尔街日报也评论称，“这桩交易表明，过去一些基本上被海外投资者所忽视的市场，现在正引起他们越来越浓厚的兴趣。”
　　中国人寿已经确认了上述交易，并对外称将联合私募股权投资公司ElmTreeFunds共同投资美国，定制开发资产包。上述投资标的包括48个量身定制的物业，总面积为550万平方英尺(约合51.15万平方米)，分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。资产种类是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包，比如得克萨斯州塞金一处卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工业建筑以及弗吉尼亚州斯汤顿一处联邦快递集团(FedEx Co., FDX)配送设施。
　　据了解，总部位于圣路易斯的ElmTreeFunds作为共同投资人和资产管理人，是美国市场上不动产定制开发领域的领先企业，与美国各大企业租户保持着长期的合作关系，主要专注于投资美国二三线市场的房地产项目，并以投资级租户长期租赁的地产为对象。为此，Elm Tree Funds执行主管Jim Koman表示：“Elm Tree Funds的业务模式一直是开发地产项目，然后租给单一长期租户。这样做能够保证有固定的租金收入，而且每年会递增。”
　　值得注意的是，在此次收购中，中国人寿仅从ElmTreeFunds手中收购该资产组合95%的股权，剩余5%的股权仍然保留在ElmTreeFunds手中，并继续打理这些资产。Jim Koman还透露，上述9.5亿美元估值中有约60%将被中国人寿与ElmTreeFunds的合资交易注入该地产组合的新债权。据悉，该债权将被转变为商用不动产抵押贷款证券，并被出售给摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牵头的银团。
　　与以往不同的是，过去国内投资者出海投资多关注美国纽约、旧金山等大城市，而本次的交易标的位于美国圣路易斯，从城市属性划分上来说，相当于中国的二三线城市。“最近这些市场(纽约、旧金山)的楼价如此之高，以至于海外投资者开始寻找不那么热门的投资目的地，越来越多的海外资本流入美国二三线城市的地产市场。”Jim Koman道出个中缘由，总的来说，圣路易斯这些偏僻位置地产的收益率要比最热门位置地产高出逾三个百分点。因此，上述48个物业项目的收益颇具吸引力。
　　中国人寿也对外称，“对于投资方而言，可以较好地抵御通货膨胀对各项税费带来的影响，获得更稳定的现金收益，资产包未来经营现金流稳定，且现金回报率明显高于一线国际门户城市标志性写字楼物业。”

　　出海野心不减
　　据媒体报道，今年一季度，险企投资性房地产余额为1597.97亿元人民币，一季度新增投资约184亿元人民币，较年初增长13.08%。对于中国人寿而言，此前，中国政府曾禁止其投资海外房地产，但是在2012年取消了这一禁令。“在境外投资方面，受资本管制因素影响，中国人寿一直在等待机会。如今，迫于国内的经济形势，出海配置资产成为中国人寿资产保值的重要途径。”一位接近中国人寿的知情人士指出。
　　与高调出海、豪掷千金的安邦保险不同，低调的中国人寿在海外并购也是积极分子，自2014年收购伦敦地标性摩天楼成功之后，几乎每年都有所斩获。
　　据媒体报道，2014年6月20日，金丝雀码头集团母公司歌鸟地产在官网发布消息称，中国人寿和卡塔尔控股(一家主权财富基金)已完成对其旗下伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street 大楼的售让交易，金额达7.95亿英镑(约84亿元人民币)，其中，中国人寿将持有该楼70%的股权，卡塔尔控股将持股20%。按照中国人寿和卡塔尔控股7.95亿英镑控股90%股权计算，该大楼全部估值约为8.33亿英镑，中国人寿该笔地产投资的年回报率约为5%。
　　同年8月，中国人寿还将投资目光转向了美国，入股了德太投资(TPG)，并于2015年7月迎来了该笔交易的新一步进展，旗下专业另类投资管理公司国寿投资作为TPG投资顾问，国寿海外公司则作为出资人，交易完成后中国人寿成为TPG最大的战略投资者之一。
　　2015年，中国人寿依次收购了波士顿、伦敦、纽约等4个项目。其中，2015年9月中国人寿以3.4亿英镑将位于英国伦敦金融城核心区域的甲级办公楼收入囊中。随后的11月，中国人寿又凭借10亿美元的代价收购了美国的优质核心型物流资产包IIT。据悉，上述资产包物业可租赁面积合计500万平方米，分布于美国经济实力排名前20的市场，中国人寿则是IIT持股比例最大的投资人。
　　尝到了海外投资的甜头，中国人寿继续重仓海外。2016年4月，中国人寿联合加拿大国际大型资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑收购伦敦金融城一栋大型办公楼Aldgate Tower；5月，联合美国不动产投资管理机构RXR，以16.5亿美元的价格收购曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目；6月，收购了日本的核心物流资产包，该资产包囊括约170处成熟物流资产，主要分布在东京、大阪等日本主要大都市圈，租户为汽车工业巨头三菱扶桑集团，出租率100%。同年10月，喜达屋资本集团表示，其已向由中国人寿牵头的一个财团出售了总价值约20亿美元的数家酒店，被收购资产遍及美国40个州，包括280家全球主要酒店品牌附属精选服务酒店。
　　数据统计显示，截至2016年12月31日，中国人寿的投资资产达到2.45万亿元人民币，同比2015年上升7.2%。资产体量增大的同时，中国人寿提出2017年再投资资产要超过5000亿元人民币。截至2017年5月，中国人寿海外投资金额达到95.5亿美元，约占2017年再投资资产的13.14%。

　　资产配置所需
　　近年来，投资性房地产已经成为险企重要的增长点之一，这也意味着险资对于地产行业的长期看好。对比安邦的高调亮相海外资本市场、前海人寿频繁土地市场抢地，中国人寿在国内的地产投资并非十分活跃。“从中国人寿的海外并购版图来看，其反映的不仅是居高不下的海外投资热潮，更是国内投资收益率不断下行的背景下，险资加大海外资产配置力度的缩影。”一位证券人士指出。
　　中国人寿原董事长杨超则间接证实了上述人士的看法。他表示，目前国内经济增长面临下行压力，加之低利率环境以及充满不确定性的债券市场，使得保险资金配置风险正在加大。
　　一个不容忽视的背景是，尽管国内经济增速放缓，中国保险业依然呈高速发展态势。据中国保监会最新公布的信息显示，2016年保险行业共实现原保险保费收入3.1万亿元人民币，同比增长27.50%，增速创2008年以来新高。保险业资产总量15.12万亿元人民币，较年初增长22.31%。保监会相关负责人表示，总体来看，保险市场保持强劲增长势。
　　由此可知，越来越大的保险资金运用量使保险资金能够进入多个市场的多种投资领域，海外投资就是其最主要的渠道之一。“钱太多，资产增长得太快，出海买买买成为其必由之路。”一位接近中国人寿的知情人士指出，如果险企依然停留在过往盈利模式中，恐难以覆盖日益增加的资金成本。
　　平安证券研究报告也认为，险资配置不动产投资与险资规模大、久期长的特征相契合，且投资发达市场的经济风险较小、占用资本较少。长期来看，利率仍将保持较低水平，保险资产配置压力将持续，海外商业地产是中国保险未来资产配置的大方向之一。
　　有券商分析师同样判断，保险资金投资相对稳定、高收益的写字楼、酒店、商业项目等房地产，是低利率环境下争取优化业绩的必然选择，并可以帮助保险资金穿越周期，获得相对稳定的投资回报。
　　在上述券商分析师看来，“最近几年欧美国家的经济复苏为并购交易提供了良好的盈利空间，这也使国内企业跨境收购成为一种流行趋势。不过在投资过程中，由于受经济增速放缓以及国内产能过剩的影响，不少企业对世界经济复苏存在过高预期，导致在并购交易中支付过高的溢价。”

　　规避汇率风险
　　谈及促使险资海外投资的原因，Philippe 对记者表示，主要原因有三点：市场风险分散、资产多样化以及资产和负债的匹配。而中国人寿的海外投资之路，就从另一个角度折射了近两年中国企业为何频频走向海外的要旨。从2013年年底，美元对人民币汇率1比6.05，到2015年8月11日汇改前的1比6.11，整整20个月，人民币几乎未有波动的时间窗口，给了很多全球买买买的中国企业最佳时机。
　　从2016年的10月1日开始，人民币将成为国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)货币篮子的正式成员。“SDR是一种潜在的权利，长期来说，可能会提高人民币的流通性，增加其国际地位。但需要明确的是，中国的汇率政策在人民币被纳入SDR后不会发生重大改变，所以最有可能的是，在未来5-10年人民币继续可控的、缓慢的贬值。因此，中国人寿配置海外资产的本质原因还是风险规避。”一位银行人士指出。
　　协众策略管理集团联合创始人黄立冲也指出，虽然现在普遍认为由于封锁外汇流动短期内稳住了人民币，但是中长期来说人民币贬值是难以避免的，因此中国人寿这类的大型保险公司加码海外并购，大量配置美元资产也是为了自己的投资保值着想，否则资产会因为汇率问题而受到冲击并导致资产大幅缩水。
　　由于当前中国经济发展新常态特征更加明显，经济“L”形由降转稳的特征明显。在未来较长时间，市场利率还将持续在低位徘徊，“资产荒”问题更加突出，在国内难以找到回报好又较为安全的资产，出海寻求优质资产将是不少险资的重要投资渠道。而在资本的跨国流动中，不动产(尤其是写字楼、商场等商业地产)因其收益的稳定性，往往成为收购标的的首选。
　　此外，按保监会《细则》规定，保险公司境外投资余额不得超过公司上年末总资产的15%。中国保险公司境外投资目前准许在北美市场、欧洲市场、亚太市场在内共45个国家和地区进行投资，而投资范围则包括货币市场类、固定收益类、权益类和不动产四大类。
　　杨超透露，目前国内约有80%的保险资金用于配置固定收益类资产。截至2016年12月末，保险业在境外投资余额达492.1亿美元，占保险业上季度末总资产的2.33%，距离15%的监管比例有比较大的空间。这也给险资境外收购提供了更多机会。
　　由此可见，中国险资境外投资占比依然低，资产配置品种较少且集中。在资产配置种类方面，中国险资境外投资的品种以股票、股权和不动产为主，其中不动产又是占比相对较大的组成部分。分析人士认为，从全球环境来看，部分区域的不动产投资机会依然值得把握，保险机构在选择标的的时候，也应当将涉及不动产相关的金融产品纳入考虑，以分散投资风险。

　　纵观全球市场，险资都不是短期投资，而是长期资产配置。按照中国目前保险市场的发展，以及保费收入的增加，保险公司的负债端增长非常快，因此保险公司需要不断增加投资的规模。