一线城市房租可能再涨

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　　【摘要】由于国家对房产的调控，抑制了房价的上涨，使楼市销量大幅下滑，很多市民暂时放弃了购买房子的想法，以租房解决住房问题，可是进入三月份后，北京市房价却出现了新一轮上涨，引起了部分租房者的恐慌。
　　粗略估算，2009年以来，北京多数房源租金已经上涨40%-50%，部分交通便利的房源涨幅更高。房租只涨不跌的现象，究竟是部分人牟利的“噱头”，还是刚性需求不断增长下的必然？
　　值得一提的是，随着租房旺季的到来，未来一段时间，北京等城市仍面临租房价格上涨的“敏感窗口”。
　　目前涨幅低于去年
　　“北京市西南二环的考拉社区，目前一居室的月租价格是2600元，比春节前上涨了200-300元，一年前这种房子的租金普遍低于2000元。附近的其他小区也差不多，比节前涨了一些。”对于目前的房租价格，考拉社区附近的几家房产中介介绍。
　　从涨幅来说，当前北京的房租上涨不如去年5月份左右明显。去年房租上涨的高峰，很多房源租金涨幅在20%以上，但近期租房市场的一个现象是房子出手很快。以往中介门店通常有数套小区房源同时承租，目前则有点“有价无市”。“考拉社区和信德园的两居室目前都没有房源了，有的房子要到3月中旬才到期，目前已经有租户打听看房了。”一名中介表示。
　　近两年来，北京等城市房租上涨明显提速。以上文提到的信德园小区的一套三居室为例，2009年初的月租金为4000元左右，目前则涨到了6000元以上，涨幅超过了50%。位于北京市东南四环的双龙小区，两年前一套两居室的租金为2400元，目前则在3500元左右，涨幅为45%左右。丰台、大兴等部分交通设施改善的小区房租涨幅更为明显。
　　从另一角度看，先前房租的猛涨，也可能意味着透支了未来的提价空间。根据北京市统计局数据，近两年，北京城镇居民人均可支配收入年增速在8%左右，与房租涨势形成了明显差距。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于购房需求减少，不少房源转售为租，今年北京的租金上涨压力可能小于去年。
　　上涨推手“何在”
　　值得一提的是，一些业内人士认为今年的房租上涨可能刚开了个头。近来外来务工人员集中返京，对租房房源的需求明显增加。从市场规律来看，每年的5-9月是房租上涨的惯性期，届时还将有不少应届毕业生加入租房需求队伍。未来一段时间，一线城市房租仍面临价格上涨的“时间窗口”。
　　分析人士提醒,今年北京将集中清退人防工程中的散居户，清理后的空间将用于社区活动或车库改造。分析人士介绍，未来北京的地下室租住合同到期后将一律不予续约，2011年后几个月将进入高峰。这些人转而购买住房的可能性很小，除了一部分人可能离京外，预计将有不少人加入租房大军。
　　北京新近出台的楼市调控政策要求，不能提供连续五年以上纳税或社保证明的外地人士，不得新购住房。对于“限购令”是否转而推升租房价格，分析人士认为影响可能是短期的。“限购政策出台前，25%左右的租房者是外地年轻人，限购后不到一周，该群体比例增长了2%，平均租赁年龄减少1岁。”链家地产首席分析师张月认为，“买转租”需求在租赁市场一直存在，并不是新涌入市场的承租需求，因此不会形成抢租，但将在一定程度上加速成交速度。
　　中原地产华北区总经理李文杰认为，房租上涨80%的因素应归结为季节性上涨和通胀预期增加，至于限购政策以及炒作牟利，可能影响并不明显。
　　与行业调控带来房价预期分化相比，大多数人士都认为未来房租价格将稳步上涨，阶段性下跌的风险很小。而部分房主的上涨预期过于强烈，与需求者产生了明显分歧。
　　“春节以后，北京新增房源平均报价达到3467元/月，相比节前上涨14%左右。一些房主在到门店登记房源的时候，都有意识地提高报价。”张月表示，即便是节前未租出去的剩余房源，一些业主对于高租金的信心依然坚定，认为节后的旺季市场会将其消化掉，事实上业主的空置风险依然很大。
　　规避房租炒作
　　从供方、需方和中介三方面来看，不少人质疑地产中介通过炒作推高房租，进而牟利。对此一名地产中介对中国证券报记者表示了异议，“地产中介最重要的目标是促成合同，尽管我们经常对租房者表示价格将上涨，其实这也是事实；对房东却是尽量希望其把价格降低，我们不可能单纯希望炒高房租。”他表示，和买房不同，一单租房合同只能提成100元左右，对于中介员来说，更重要的是数量而非成交单价，因此并不存在炒高房租的动机。
　　与此同时，也有分析人士提醒，部分中介利用资金和房源便利，私自将便宜房源承租下来，再以高价转租给租房人，赚取差价。还有一些区域的不同中介，对于房源的报价相当一致，不排除联手炒作抬高房屋租赁价格的可能。
　　此外，租赁市场制度的不健全也对价格产生影响。一些租房者反映，近两年房租上涨明显，房东往往在合同期内违约涨价。“虽然这属于违约行为，但房东说大不了把剩余房租退给租户，再多退一两百元也无所谓，通常得答应他们的要求。相反，如果市场租金下降，租户根本不可能要求房东在合同期内降价。”
　　从供需双方来看，目前需求远远大于供给数量。链家地产提供的数据显示，目前市场可供租赁的房源与需求量不匹配，挂牌的房源仅为客源的三分之一，多人合租成为必然趋势。从节后初期的情况来看，租赁市场需求增长远快于房源供应的增长，前者增幅为40%左右，而后者仅仅为12%。
　　中国目前的房屋租赁市场还是处于比较混乱的阶段，很多房东存在随意涨价的现象。上海市已经出台了相关的政策对租赁市场进行规定和管理，对于北京市的房屋租赁市场，有必要学习上海出台办法进行整治。
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