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调控政策的方向
更新时间：2011-12-22 09:05
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【摘要】房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，将以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，导致房地产企业资金压力加剧和部分杠杆化过高的激进型开发企业陷入流动性危机。
随着国家房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。
国务院常务会议通过的关于进一步做好房地产市场调控工作的八项举措，被视为去年4月份以来，中国房地产调控最为严厉的政策组合拳。
“国八条”的具体政策举措，的确配得上史上最严政策组合拳的声誉。比如，将二套房贷的首付提高至六成，执行最为严格的二套房信贷政策；再比如，将去年推行的限购政策进一步明确，禁止购买三套及以上套数住宅；还有，首次提出房价调控目标制，明确要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。其他还有加大保障性住房建设、完善房地产税收制度、对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入全额征税；特别是，要求建立稳定房价的约谈问责机制，使得房地产调控的问责落到实处，等等。
以上诸多举措，除了严厉程度稍有区别，很多政策，如果一直关注或跟踪房地产政策，就会发现，这些政策事实上都是一而再，再而三强调的老政策，无论是土地执法，信贷管理，还是税收调节，以至于对地方政府的问责，都是三令五申。就此而言，“国八条”虽然被视为最严厉的政策组合拳，但就政策本身而言，和过去的调控政策并没有本质的区别。因此，国务院常务会议提出的“国八条”，本质上仍然是对去年以来实施的一系列调控政策的强化落实。
去年，以“国十条”为代表的一系列调控政策作为史上最严的房地产调控政策推出以来，虽然一度抑制了2009年以来房价快速上涨的疯狂，但就调控效果与民众的期待而言，却依然存在不小的距离。特别是在政策的具体执行上，很多地方政府更是罔顾中央一再表示的要用党纪国法来追究的警告，对房地产调控政策阳奉阴违，到去年年底，根据“国十条”出台细则的城市寥寥无几，使得政策的效果大打折扣。而去年年底，很多一线城市的房价在房地产销售的淡季，更是逆势反弹。一些开发商也利用国内货币发行过剩，通胀预期严重的特殊情况，叫嚣政策无用，房价永远会上涨的言论，房地产调控面临非常严峻的关头。
在这个关键时刻，国务院选择在春节之前推出进一步严厉调控的“国八条”，用意极为明显，一是表明调控的决心，二是对以前的政策进一步的细化，强化其执行力，避免调控政策功亏一篑。可以说，经历了去年的调控之后，民众对 “国十条”的信心因房价的再次上涨而逐渐丧失，政策的公信力急需挽救，房地产调控的这场战役面临最严峻的挑战，选择这个时候出手，对于稳定和强化对政策的信心，极为关键。
当然，必须强调的是，“国八条”虽然被称为史上更严的组合拳，但其命运如何，关键在于执行。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商、地方政策等的对策而乏善可陈。 “国八条”的目的就是确保房地产调控政策的执行力和权威，使房地产市场稳定、健康发展。
政策要具有执行力，必须将责任细化到人，同时，必须对每一条都不折不扣地执行。比如，在限购政策上，如果真的执行到位，房地产没有任何热的理由；再比如，如果真的将房价调控的目标纳入官员考核体系，相信地方的阻力也会大大减小。
从前房地产行业的繁荣有着坚实的支持，包括强劲的收入增长、稳步的城市化、有利的人口状况、有限的投资选择，以及健康的家庭资产负债表。
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【摘要】房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，将以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，导致房地产企业资金压力加剧和部分杠杆化过高的激进型开发企业陷入流动性危机。
随着国家房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。
国务院常务会议通过的关于进一步做好房地产市场调控工作的八项举措，被视为去年4月份以来，中国房地产调控最为严厉的政策组合拳。
“国八条”的具体政策举措，的确配得上史上最严政策组合拳的声誉。比如，将二套房贷的首付提高至六成，执行最为严格的二套房信贷政策；再比如，将去年推行的限购政策进一步明确，禁止购买三套及以上套数住宅；还有，首次提出房价调控目标制，明确要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。其他还有加大保障性住房建设、完善房地产税收制度、对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入全额征税；特别是，要求建立稳定房价的约谈问责机制，使得房地产调控的问责落到实处，等等。
以上诸多举措，除了严厉程度稍有区别，很多政策，如果一直关注或跟踪房地产政策，就会发现，这些政策事实上都是一而再，再而三强调的老政策，无论是土地执法，信贷管理，还是税收调节，以至于对地方政府的问责，都是三令五申。就此而言，“国八条”虽然被视为最严厉的政策组合拳，但就政策本身而言，和过去的调控政策并没有本质的区别。因此，国务院常务会议提出的“国八条”，本质上仍然是对去年以来实施的一系列调控政策的强化落实。
去年，以“国十条”为代表的一系列调控政策作为史上最严的房地产调控政策推出以来，虽然一度抑制了2009年以来房价快速上涨的疯狂，但就调控效果与民众的期待而言，却依然存在不小的距离。特别是在政策的具体执行上，很多地方政府更是罔顾中央一再表示的要用党纪国法来追究的警告，对房地产调控政策阳奉阴违，到去年年底，根据“国十条”出台细则的城市寥寥无几，使得政策的效果大打折扣。而去年年底，很多一线城市的房价在房地产销售的淡季，更是逆势反弹。一些开发商也利用国内货币发行过剩，通胀预期严重的特殊情况，叫嚣政策无用，房价永远会上涨的言论，房地产调控面临非常严峻的关头。
在这个关键时刻，国务院选择在春节之前推出进一步严厉调控的“国八条”，用意极为明显，一是表明调控的决心，二是对以前的政策进一步的细化，强化其执行力，避免调控政策功亏一篑。可以说，经历了去年的调控之后，民众对 “国十条”的信心因房价的再次上涨而逐渐丧失，政策的公信力急需挽救，房地产调控的这场战役面临最严峻的挑战，选择这个时候出手，对于稳定和强化对政策的信心，极为关键。
当然，必须强调的是，“国八条”虽然被称为史上更严的组合拳，但其命运如何，关键在于执行。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商、地方政策等的对策而乏善可陈。 “国八条”的目的就是确保房地产调控政策的执行力和权威，使房地产市场稳定、健康发展。
政策要具有执行力，必须将责任细化到人，同时，必须对每一条都不折不扣地执行。比如，在限购政策上，如果真的执行到位，房地产没有任何热的理由；再比如，如果真的将房价调控的目标纳入官员考核体系，相信地方的阻力也会大大减小。
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