银政携手保障房建设支持

　　您的房子买保险了吗？
　　【摘要】在国家的宏观调控之下，房地产受到了严重的打击，由于资金链的断裂，造成了房地产商纷纷想办法融资，在对房产限制同时，国家2011年加大了保障房的建设。
　　4月28日，央行最新公布的数据显示，2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比2010年回落6.5个百分点，其中保障性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。
　　飘红的数据“摧毁”了此前商业银行不热衷保障房融资的面具。
　　4月29日，一位房地产基金合伙人表示，“就我了解，银行方面对保障房非常支持，主要由于其他地产项目基本处于停顿状态，而跟保障房相关的信托和基金项目银行通过率极高，且速度极快。”
　　在某国有大行负责房地产融资的人士看来，年内开工1000万套保障房是个硬任务，四大国有银行更要“身先士卒”。在各种保障房融资模式中，商业银行携手地方政府的模式比较普遍，一季度保障房开发贷款的猛增背后，正是地方政府与银行双重推动的结果。
　　以建行为例，早在2010年11月份，该行北京分行就与北京市住建委签署了相关战略合作协议，分行将给予北京保障性住房建设200亿元意向性授信额度，据了解，目前建行北京分行已下发贷款在20-30亿左右。
　　“保障房当中经济适用房、两限房和棚户区改造项目收益不会太差，因为土地成本便宜，建安成本固定，消费群体庞大，收益是可预见的。”上述房地产基金合伙人告诉记者，他所接触的项目收益大多在10%/年，一般不会高于15%/年。
　　保障房风景独好
　　北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。
　　2011年一季度，在全国房地产开发投资一片下挫声中，保障房开发贷款却风景独好，北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。
　　27日，央行北京营业管理部披露的数据显示，截至2011年3月末，北京市保障性住房开发贷款余额241.7亿元，比年初增加64亿元，占115.5亿全部房地产开发贷款新增额的55.4%。但这依然无法掩盖房地产开发贷整体疲软态势。一季度，该市房地产开发贷款余额4419.3亿元，同比增长14.3%，增速较上年末下降15.5个百分点。
　　类似的还有江苏。人行南京分行数据显示，1-3月，江苏全省新增房地产开发贷款232.40亿元，同比少增162.18亿元，其中新增保障性住房开发贷款129.83亿元，占全部新增房地产开发贷款的55.86%。
　　而以公共租赁房模式着称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿元，达到307.2亿元，单季保障房贷款累计投放24亿元。其中，公共租赁房贷款余额达到18.46亿，一季度该市金融机构发放公租房贷款6.4亿元（不含公积金贷款）。
　　不过，与2011年内“开工1000万套保障房、1.3万亿资金总需求”相比，一季度651亿保障房新增开发贷，可谓杯水车薪。对此，住建部副部长齐骥曾指出，其中8000多亿主要通过社会机构的投入和被保障对象及所在企业筹集，而剩余的5000多亿资金将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。
　　事实上，中央财政仅承担1000多亿，相当大的比例需要地方政府自己想法子，用住建部研究中心副主任秦虹的话来说，400多套的公租房和廉租房其主要融资渠道之一便是银行贷款，长期融资的方式。“这个就取决于各地政府的本事了，你有没有本事和银行达成长期贷款，差别非常大。”
　　1000万套保障房底线将地方政府推向了银行，据上述国有大行人士介绍，年初以来，像国开行、建行具有传统住房金融优势的大型银行成为各地政府“哄抢”的目标，尤其是2011年3月份，国开行掷出年内保障房贷款投放1000亿元的豪言之后，甚至被踏破了门槛。
　　据不完全统计，江西、河南、湖北、深圳、山西、江苏等地都获得了贷款或与国开行签定了保障房授信合作协议。3月份，建行也与湖北省住房和城乡建设厅签署合作协议，即双方合作向湖北保障房建设和个人住房消费提供不少于500亿元的融资，其中建行筹措资金不少于300亿元。
　　为此，建行单独安排了保障性住房贷款新增计划，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来、差别化对待。
　　一位接近建行的人士透露，目前该行保障性住房项目的资本金比例要求为20%，低于一般房地产项目30%的要求。价格方面，保障性住房项目贷款利率基本执行优惠利率。
　　国开行项目要求也大体相似，据一位接近该行重庆分行的人士介绍，“2010年，保障房贷款利率基本是在基准利率基础上下浮10%，今年能执行到基准利率了。”
　　国开行也是各地保障房融资中最热心的支持者，该行重庆分行提供给本报记者的数据显示，2010年全市保障房贷款发放额为176.82亿元，国开行发放额为38.46亿元，占比为21.75%。
　　难以为继的未来
　　对商业银行而言，放贷最为谨慎的则是400万套公租房和廉租房。
　　不过，商业银行对于保障房项目并非饥不择食，不分良莠照单全收。
　　对于1000万套保障房，近200万套的经济适用房和两限房，由于其可以出售，房地产开发商参与性较强，商业银行参与态度也较为积极，5000亿的建设资金压力并不大；而对于400万套的棚户区改造，商业银行便会有所取舍。
　　以北京为例，某国有大行北京分行人士表示，目前对于经适房项目，各家银行已经争得不可开交；而不少银行对棚户区改造项目却颇为谨慎，各家商业银行的相关信贷政策差异也已显现。
　　“由于前期拆迁工作繁杂，项目贷款期限较长，一般为5-10年，目前，建行并不针对棚户区开发企业发放贷款，只能针对负责城市棚户区建设的政府平台公司和一些非房地产企业发放贷款。”一位接近建行的人士表示。
　　对于商业银行而言，最为谨慎的则是400万套公租房和廉租房，由于其还款来源主要依靠未来租金收入，是否出售也尚未明确，且贷款期限一般很长，商业银行积极性并不大。
　　此前获得的一份调研报告透露，以重庆公租房为例，目前该市公租房租金水平大约为市场价格的50%-60%，租金仅可勉强覆盖利息，而重庆公租房贷款期限一般在10-13年之间。当地银行业人士还说，除还款来源外，公租房贷款的抵押担保也堪忧。
　　“目前，保障房公司主要提供信用担保，无法提供抵押，总行也比较关心法律从程序上的抵押所有权，因为开发方实际上没有土地，没有足够资产可以抵押。”上述人士介绍。
　　在北京，商业银行参与公租房项目，仍限于商业性普通住宅项目开发的“配建”项目，银行尚未真正推出纯粹的只针对公租房贷款产品。据上述接近建行的人介绍，目前北京市一般住宅小区公租房配备比例最高可达30%。
　　对于银行而言，现有的公租房模式是不可持续的。上述国有大行房地产金融人士透露，以北京为例，未来公租房租金为市价的70%-80%，这也只能覆盖利息水平。
　　如此背景下，为支持保障房项目，建行甚至推出了一款期限高达35年的长期保障房贷款，在其精心设计的还款模式中，若以财政补贴、租金为主要还款来源，35年后方可还本付息。
　　然而，在各地纷纷推出的保障房计划当中，公租房的比例却一直在增加。
　　国泰君安最新出炉的保障房建设调研报告显示，在上海三大类保障性住房中，4万套公租房是2011年新增部分，其比例占到14.4%，其建筑面积一般控制在40-50平方米。如果不考虑地价，按照一平米2000元的建造成本来算，只需要20亿元。如果按照已收储的价格，即1万元/平米计算，需要200亿元。
　　上海公租房有三大资金来源：其一是，从公积金增值收益中出资约15亿元；二是土地出让净收益按10%，按上海去年出让土地1369亿元估算，此部分将能筹措130亿元，可完成2万套左右的房屋建设。剩余部分则需仰仗金融机构发放公租房中长期贷款等方式。
　　面对着如此之大的保障房资金支持，在融资过程中还是有很大的困难，很多银行负责人表示，随着很多银行纷纷与政府件签署了保障房的合作协议，但是大多数是形式大于内容。
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