要控制经适房利润

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　　【摘要】上海经适房新规定，经适房定价方案经核准后，由住房保障机构负责向社会公布，经过核准的经适房销售定价方案，自核准之日起一年内有效，逾期需重新核准。
　　在现代化、工业化的进程中，城市化是不可避免的。城市化过程就是这个国家和地区的农业人口随着社会经济的发展，逐渐转化为城市居民的过程，即农村人口比例逐渐下降，城市人口比例逐渐上升。他认为，由于各区域城市化上升的速度、变化的形态都不尽一样，中国的城市化进程在各个省、各个自治区都不完全相同。
　　举行的市政府新闻发布会上，正式发布了最新制订的《上海市经济适用住房价格管理试行办法》。市发改委副主任、市物价局局长汤志平介绍，价格主管部门将加强对经适房价格监管，在保障人民群众、特别是中低收入住房困难家庭基本利益的同时，切实保障社会公共资源发挥出应有的效用，促进本市住房保障体系的持续健康发展。
　　汤志平介绍，《试行办法》努力体现“保障”、“公平”和“发展”，让符合准入标准的家庭买得起、住得起，科学界定保障对象和政府在经济适用住房中的权益，并保证政府投入经济适用住房的公共资源可循环用于住房保障。
　　据介绍，“共有产权”或称“有限产权”是上海经适房制度的一个重要创新特点。共有产权机制主要是依据在经适房中政府的各种投入和购房人的购房款投入所占不同比例，设定政府的住房保障机构和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过购房的合同事先加以约定。在经适房用于住房困难家庭自住时，住房保障机构让渡名下份额的使用权，使购房人享有完整的房屋“使用权”，帮助他们解决住房困难。如果购房人取得经适房产证满5年后将其出售，住房保障机构享有优先的回购权。
　　《试行办法》规定，购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，销售基准价格占周边房价的比例越高，购房人产权份额也越高，销售基准价格占周边房价的比例越低，购房人产权份额也越低，从而实现不同购房人之间的相对“公平”。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格除以（周边房价×90%）。确定这样的计算公式，主要考虑到经济适用住房保障对象是中低收入住房困难群体，在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%，可以适当提高购房人拥有的产权份额，进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。
　　据介绍，本市经适房价格包括三种类型，分别是项目结算价格、销售基准价格、单套销售价格。其中，项目结算价格是政府与建设单位之间，就项目建设资金进行结算的价格；销售基准价格是政府向购房人销售的基准价格，是确定单套销售价格的依据；单套销售价格是每套住房的具体价格，即购房人实际购买价格
　　考虑到经适房的销售基准价格是单套销售价格的基础，《试行办法》还规定，以单套销售价格计算的经济适用住房项目销售总额，应当与以销售基准价格计算的项目销售总额相等。
　　多年来，中国房地产行业乱象丛生，表现之一就是开发商随心所欲标价，对购房者漫天要价，开发商、投机者长期维持暴利，但相关部门对价格管理却一直难有作为。因为房地产价格形成机制的不透明、不规范，目前房地产开发成本几乎是一个谜，老百姓普遍认为，房地产价格虚高，开发商从房地产开发中往往攫取超常的暴利。
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