如何调整房地产税收

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　　【摘要】房地产税收政策，主要涉及房地产开发、房地产交易和房地产持有三个环节，主要税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税和契税。
　　调整经济结构、转变经济增长方式，除了转变过度依赖于出口，使得出口、投资和消费三驾马车协同平衡发展外，应该把遏制高房价、消除房地产泡沫作为内容之一。因此，可以说，房地产业税收大幅下降，说明中国房地产行业正在向理性回归。
　　经过仔细比较，我们发现，市场普遍预期的对于物业税或房产税的相关改革在国务院研究部署2011年深化经济体制改革的常务会议中未有具体论述。房地产税收政策的本意是为财政收入提供稳定税源、调节收入差距和调控房地产投资行为，而调控房地产价格不是税收政策的主要目的和归宿。“税调”应该是房地产调控由“行政调控”转向“市场调控”的辅助手段。由此而论，今年房地产市场调控的主要着力点，应该还是土地政策、信贷政策、保障性住房政策，以及这些政策的落实和问责。
　　房地产调控新政至今一年来，我们研究组提出了一系列房地产税收调控政策建议，主要包括三个方面：一是在上海和重庆试点房产税；二是大幅提升房地产开发项目的土地增值税预征率，并从严清算，土地增值税预征率由原先的1%提高到3%至5%.今年一季度全国土地增值税同比增收110%；三是逐步取消二手房交易的税收优惠，包括从严审核家庭唯一住房资格、提高契税实际征税税率、营业税由差额征收改为全额征收等等。
　　从眼下上海和重庆两市房产税试点情况来看，其对房地产价格的调控作用因为征税范围过窄、征税税率过低而受到普遍质疑。在征税对象上，重庆房产税只针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。据重庆官方预计，重庆在开征房产税的第一年，预期可征得2亿元左右的税收。上海则是对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别为0.6%和0.4%.房产税对房价的影响取决于最终税率，但从目前来看，上海和重庆出台的方案似乎象征性和试验性意义更大，试点经验还远未成熟。年内要在其他省市推广的可能性变得很小了。
　　进一步提高房地产开发项目的土地增值税预征率。土地增值税税法规定，如果严格对房地产项目进行土地增值税清算，则房地产项目超额利润的30%至60%将交税。但问题的关键是，土地增值税清算在实际执行过程中存在诸多困难。目前，土地增值税的预征率是3%至5%,还有进一步提升的政策空间。根据我们的测算，土地增值税的预征率还可以提升到7%至8%.
　　大力打击二手房的阴阳合同，大幅提高二手房的市场指导价。有研究数据说，为少缴税款，目前在二手房交易过程中约90%左右的交易合同都是阴阳合同，这直接导致了二手房交易的税收政策在打击投资和投机性住房需求的作用上被打了大折扣。
　　取消或提高二手房交易过程中个人所得税的简易税率。按照规定，5年以内非家庭唯一住房转让的，要按照住房交易差额的20%征收个人所得税，这普遍被视作打击投资和投机性住房的撒手锏。但在实际执行过程中，仍可以按住房交易合同的1%缴纳个人所得税，这就导致实际税负比理论税负低得多。既然如此，那从调节收入分配和抑制房地产投机的角度看，取消或提高二手房交易过程中个人所得税的简易税率或将是今后的趋势。
　　我国经济中存在的巨大结构性问题。过度依赖出口和投资。在投资中又过度依赖房地产行业发展。房地产行业一个特殊性是，最容易被投机炒作。土地稀有是其最大的炒作概念和噱头。加之，中国土地的政府垄断、计划手段供给机制，使其稀缺属性加剧和被放大。
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