房企现金流影响房价

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　　【摘要】尽管现金流骤降，但2010年开发商的投资和开工热情没有被调控政策所遏制。房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。
　　整个地产行业的景气程度与地方财政卖地收入息息相关，地产行业若雪崩，无异会把严重依靠卖地财政收入的地方政府拖入深渊。当地方政府丧失其掌控的经济资源之时，原有的政府主导经济活动也必将陷入停滞，相关行业随即进入萧条。最后，房地产价格泡沫的破灭，会带来居民财富感的消失，使得我国内需消费受到严重压制，致使我国经济难以转型。总之，基于以上的考虑，房价一旦持续大规模下跌，所有人都会成为输家。
　　七成房企现金流下滑
　　数据显示，已公布年报的42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。从年报来看，开发商对于楼市的投资并没有放缓，新开工面积仍然保持在较高的水平，因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。包括万科、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。万科在年报中表示，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金的管理。另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内增长能力。
　　据统计，嘉凯城等6公司业绩有不同程度的下降，其中绿景地产去年出现亏损。年报显示，2010年，绿景地产实现营业收入7119.81万元，同比下降84.49%；实现净利润亏损4943.24万元，主要为可结转销售收入大幅减少所致。冠城大通去年业绩虽然大幅增长，但预收款项却出现下降。
　　房企资金压力增大
　　连续3轮的楼市调控政策给市场带来了量变到质变的影响，相比之前两轮调控更关注楼市交易本身。第三轮调控不仅在限购力度上前所未有，更是在楼市火爆的命脉——信贷资金上加大调控力度。相比第一轮调控前，利息基本已经翻倍。成交量的大幅下跌将明显地影响开发商的销售。而2010年积压的大量土地，在2011年将初步进入开发环节。资金的消耗量将持续上涨。
　　数据显示，2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案，计划募资金额超过760亿元。不过到目前为止，尚无一例成功实施。其中已有7家停止实施、一家未获通过，其余的有21家获得股东大会通过、两家董事会预案、3家证监会通过。2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。多个城市出台的商品房预售款监管方案，也对预售款的使用进行限制。据1-2月统计局公布的全国楼市数据可以看到，开发商本年资金来源达到了12173亿，相比去年同期上涨了16.3%，而其中超过这一上涨幅度的主要为自筹资金、定金及预收款，特别是外资。虽然数据显示的绝对值不高，但是上涨幅度达到61.5%。从投资额看，绝对值依然比较高，这使得短期内出现明显价格下调的可能性不大，但是随着政策的深入：开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%。下半年开发商将遇到非常大的资金压力。
　　目前来看，部分房企的资金压力不大，但是从整体市场来看，2010年已有部分企业出现亏损，而最先降价的很可能是这部分楼盘。市场的均价这一木桶往往由中小公司来决定。二季度很可能逐渐开始区域性的价格下调。
　　对所谓房价下跌带来财富效应的消失，由此可能会冲击我国消费市场的担忧，则需要在全国范围的住房征信系统公布之后，方能有较为精确的评估。金融规划有一个共识，一个家庭所拥有的第一套住房，不纳入其可投资的财富范围。也就是说，影响居民今后的生活水平的投资和消费决策，所依据的财富条件，并不考虑居民已有的第一套住房。
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