限购牵引出换租热潮

　　您的房子买保险了吗？
　　【摘要】把自家的住房出租掉，自己租他人的房子来住，在政策和通胀等因素的推动下，换租现象正逐渐增多。当前“换租”的目的主要有改善居住环境，以及利用换租获取租金差价两种，由此产生的换租方式也可以分为以大换小，以小换大等多种类型。
　　“换租”现象的产生刺激了租赁市场的房源供应量及市场需求量的增加，有利于租赁市场的良性发展，同时也解决了许多人由于购房受限带来的居住问题，同时这也是家庭理财的一种新方式。对于以赚租金差为目的的换租者，业内人士提醒谨慎操作，实施换租计划时应把因此 而产生的搬家费用，以及搬到新环境可能产生的不便考虑在内。选择“换租”的一大原因就是希望通过同等区域内，出租自有大房、承租他人小房来达到开源节流的目的。不少家庭人口少但自有房屋户型大的业主，选择出租现住房屋，再承租一套小户型房屋，一方面可以用租金差价补贴生活收入，另一方面也节约了打理大房的人力、物力成本。
　　升级版“限购令”的出台改变了不少购房者的置业计划，田小姐也是其中之一。她和丈夫在2009年初购买了一套一房一厅的小户型。小区地处内环内繁华地段，交通、就医、购物、休闲等活动基本都可在步行范围内解决，田小姐夫妇对自己的居住环境非常满意。转眼2年过去，今年年初，家里添了新人——宝宝出生了。为了照顾孩子，田小姐把公公婆婆接来上海。增加了3个居住者，原本惬意的小房子一下子变得异常拥挤，小客厅、阳台，甚至厨房都堆满了东西。看着无从下脚的小房子，田小姐夫妇商量：干脆在附近再买一套小户型给公婆住，既方便照顾孩子，又可以给彼此适当的空间。决心下了，两人开始跑中介门店。好不容易找到一套满意的房子，准备要下定金时，田小姐被朋友告知，外地户籍家庭暂时不能在上海买第二套房了。
　　把手头的小户型卖了换一套大房子？田小姐也考虑过。但是小房子买进来不到5年，全额征收的营业税也是一个不小的数目。转嫁给下家？那就是变相的涨价，房子要很快出手就很难。此外，住惯繁华社区的田小姐不愿意搬到外围区域，但附近小区的大户型总价却是她“不能承受之重”。思前想后，她放弃了买房的计划，而是在附近一个比较新的小区租了一套105平方米的2房2厅，这是一套精装修电梯房，月租金4300元/月。同时，她把自己的一房一厅老公房出租掉，月租2700元/月。“相当于自己每个月比之前多支出1600元的居住成本，享受到的是比原来多50平方米的居住面积、电梯、比较新的小区环境、更多的绿化面积、更周到的物业、保安服务等，很值！”田小姐说。
　　这里所说的“近”和地段无关，而是在说居住地和工作地点之间的距离。刘小姐去年大学毕业后在普陀区找了一份不错的工作，收入颇丰且发展空间大，唯一的不足是工作节奏非常紧张，偶尔还需要加班。这让家住在浦东的她饱受了半年多的舟车劳顿之苦。
　　今年4月份，她和父母提出，打算去普陀区工作单位附近租一套小户型搬出去住。为了方面照顾女儿饮食，刘小姐的父母决定，把浦东这套2房2厅出租掉，全家三口一同去普陀区租房住。为了尽快实现换租，他们对物业的租金定价为4000元，比市场价低了5%左右，很快便找到了租客。几天后，他们在普陀区也找到了一套2房2厅的次新房居住，月租金3500元。免去了每天早早起床赶时间上班，免去了加班到半夜走在路上的心惊胆战，免去了昂贵的“差头费”，此外，换租还给他们带来了每月500元的租金收益。
　　按照绝大多数人的惯性思维，租客都是没有住房的人。有房的人还去租房住，不是给自己找麻烦？然而，对于急需改善居住环境，而短期内又难以通过买房来满足这一目的的人而言，租房的确是一个值得尝试，也是极为有效的好办法。
　　从合富置业、中原地产、汉宇地产等本市多家房产中介门店提供的信息可以看出，除为靠近工作地点、孩子校区而换租外，不少潜在的改善型购房者也暂时放弃了置业计划，选择通过租房来改善居住条件。其中，一部分购房者换租是因为置换房屋的总体预算资金紧张，还有一部分人则是看跌后市，不愿在价格高位买进新居。
　　对于今后仍有买房打算的换租者，业内人士建议要及时关注市场信息。此外，在换租时可尽量靠近目标区域，便于在租房的过程当中熟悉周边环境和市场行情，为实施日后的改善购房计划作准备。
　　如果说改善型租客是换租群体中的刚性需求外，那么以赚取租金差为目的的换租则可以说是一种投资行为。既然是投资就要考虑到成本与收益。对于想通过换租来赚取差价的业主而言，除了租金差额收益外，由换租而产生的一些时间、资金成本以及其他风险也应考虑在内，而后再谨慎决定。
　　搬家成本。当前绝大多数房东并不接受1年以上的长租，这就意味着，换租者有可能面临一年搬一次家的窘境。不但搬家过程消耗资金与精力，再次重新找出租房对时间和精力而言也是一个不小的挑战。另外，对于以距离市中心的近换远的换租者而言，搬到外围区域可能会导致出行成本的增加。这类业主自有的物业往往户型较大，或所处地段高端，对应的租客群体范围较小，很难快速出租掉。业主有可能面临一段空租期。不少大户型的直接租客是“二房东”。他们把房子重新出租后群租，这对物业的结构和品质本身会造成一定的破坏。因此建议业主谨慎挑选租客，并经常关注物业租住情况。
　　由于政策的影响，使得很大一部分本来准备购房的人群搁置了购房计划，变买为租，继续观望；政策也使部分卖房者的房屋销售受到影响，变卖为租；再加上城中村拆迁造成的租赁人群外扩，种种迹象表明，二手房租赁市场的火爆可以说是水到渠成。
　　慧择提示：换租可以说有利有弊，租来的房子肯定不会像自己的房子那样爱护，且租房者的素质层次不同也会有影响。慧择推荐您：