开发商资金将收紧

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　　【摘要】房地产企业资金来源分类指数几乎与房价保持同步，房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比出现下跌。本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式。
　　一言以蔽之，地方政府作为政策的设计者，需要时时戒慎恐惧，注意反思政策的意图，不宜让政策包含太多的愿景，乃至希望一个政策达到数个目标。“毕其功于一役”的调控口号，过去五年，我们耳闻目睹了不少，但最后都成了笑柄。实在不希望房产税再成为新的笑柄。
　　一季度由于一二线城市全面限购，导致其市场表现不是非常理想。根据历史经验，春节过后各地成交量一般是逐步回升，3月份会迎来1季度的销售小高峰。但2011年由于受限购政策的影响，限购城市在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。住宅市场销售不理想的局面直接传导到了土地市场。根据世联对全国35个大中城市的监测，2011年1季度，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化，中西部地区住宅土地成交占比从 2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明显。
　　“国八条”后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。全国608个城市出台房价控制目标，尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限，但可执行性比此前明显提升。中央的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”，也凸显出本轮楼市调控中央政府的决心。
　　与此同时，一季度CPI（居民消费价格）同比上涨5.0%，3月份CPI同比上涨5.4%，是2008年金融危机之后的峰值，且已经连续五个月在5%上下波动。通胀使中央更加坚定房地产调控不放松的决心。
　　政府近期实行的调控政策正在发挥着潜移默化的作用。世联数据显示，2011年1季度，表示受信贷政策影响的群体从2010年3季度的44%提升至目前的72%，认为保障房对房价有较大影响的比例从2010年3季度的16%提升至目前的25%，预期房价上涨的比例由去年3季度末的52%降至目前的45%。
　　从供给来看：由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。世联研究认为，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求，二季度市场走量不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。
　　从开发商资金来看：2008年金融危机使地产商都意识到现金为王的重要性。从历史来看，2008年金融危机爆发后，从去年“新国十条”政策颁布后，房地产企业资金来源分类指数一直下滑，2011年2月份房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100，在近几年只有金融危机才出现过，这预示着房企资金压力空前。2011年以来，开发商通过发行高息债券等海外方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超620亿元人民币。此外，在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额再创新高。数据显示，2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起，比上季度减少2起；但并购总额达明显增加，一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长高达229.1%，环比增长72.6%。
　　住房乃民生之要，住有所居是每个家庭的殷切期盼。近年来，很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济社会发展全局的突出问题。党和政府高度重视，正以坚决的态度，出重拳抑制房价过快上涨，大力度推进保障性住房建设，努力解决群众住房问题，让人们住有所居、安居乐业。
　　慧择提示：房产市场风险很大，一定要做好必要的保障。