沪楼市交易购房者多是自住

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　　【摘要】目前全国已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被“限购令”覆盖。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现。
　　对于房价走势，顾云昌认为，具体变化要看各个城市的具体情况，房价是由供求关系决定的，“但不可否认的是，房价下行的趋势还是比较明显的，尤其是实行了限购的城市，只要政策不取消，这种局面难以改变。”顾云昌认为，目前房地产市场应当打通“两个通道”：一是中低收入家庭和低收入家庭住房的通道，这需要通过住房保障来解决；二是中高收入、高收入家庭资金的通道，市场上大量的资金可以引导至实体经济中去。
　　2011上半年行将过去，空前严厉的限购限贷政策给上半年的楼市打上了独特的烙印。晨报楼经联手汉宇地产市场部和21世纪不动产分析上半年楼市的九大关键词。从上半年楼市的走势来看，尽管成交量并没有预期中的大跌，但是房价水平基本企稳，而且涨幅回落明显。实际成交中投资客大大减少，市场上基本都是最真实、合理的购房需求，住房消费行为逐步理性，“含金量”较高，期待政策短期内松绑不现实。
　　根据70个城市房价指数测算得出：5月相比4月，70城市新建住宅价格上涨0.16%，创今年来月度最低值（1月为0.8%）！一线城市涨幅最大，为0.28%；三线城市涨幅最小，为0.13%；二线城市涨幅为0.18%。这一数据，与很多业内人士的预期正相反！多数人认为今年越是小城市，房价表现越好，越是大城市越差。
　　2008年库存最高达15万套。开发商的资金状况远好于2008年，只要不拿地，大多数开发商的日子还是过得去的。倒是地方政府的财政收入压力远大于2008年，觉得大涨不可能，政府价格管制着，大降可能也不大。
　　浙江义乌的一幅地块以2.26亿元成交，楼板价高达39545万元/平方米，刷新了全国住宅类地块单价“地王”纪录。义乌是典型的四线城市中的热点城市，楼市投资资金的挤出效应已经显现。
　　几个月来愈来愈嗅出行业的不祥气息，各房企资金骤紧，下半年会休克吗？都说房地产企业卖股卖地卖项目，资金链又要断了，君不见今年房地产开发资金增幅是35%把一手房、二手房、出租房全部信息都放在网上，还可以按价格、按地段、按面积查询，对购房人多方便。不怕不识货就怕货比货。网上购房大势所趋。
　　年初时因为工作变动，萧先生决定在闵行买一套房，可是由于限购的原因，他必须得先把自己位于东北片区内环线以内的一套107平方米的房子卖掉。这套房子是2007年买的，按照政策规定，房产证未满5年的二手房需征收全额营业税，于是萧先生把总价定在320万元。这样算下来，每平方米接近3万元，价格明显高于周边小区
　　尽管目前的总体房价水平未见明显下滑，但因此否定调控政策的作用显然有失偏颇。有统计结果表明，去年1－5月全市新建商品住宅成交均价的同比涨幅分布于44%－68%，而今年这一指标已回落至10%以内、最近的四五月更是双双呈现负增长，幅度在3%左右。二手房方面的情况也较为类似，去年1－5月的二手房成交均价同比涨幅分布于27%－43%，而今年除了1月份同比上升17%外，接下来的4个月均同比下降5%－10％不等。
　　通过21世纪不动产上海区域对旗下300余门店成交数据的抽样调查显示，入市购房者中，调控后投资比例下降、自住上升。上述调查同时显示投资用途的购房套数比例由去年四季度的7%－10%下降至目前的仅4%，而相同时期内改善型置业由52%－58%下降至目前的46.4%；同期内首次置业的上升最为明显，由38%－40%增长至目前的48%。综合看来，自住类购房目前占比已近95%。
　　对于限购政策的功效，顾云昌认为“简单又有效”，“几乎所有实行了严格限购措施的城市，其房价水平以及涨幅都有所回落，这点不得不承认是限购的成果。”同时他也承认，限购并非最好的调控办法，因为房价是受到多方面因素影响决定的，从国内外的房产调控经验来看，“限贷”更为有效也更科学，用货币杠杆来调控经济，限贷可以称为是限购政策的重要补充。
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