楼市限购扩容犹豫

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　　【摘要】“限购令”扩容在即。据报道，住建部日前已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况。
　　这事从何谈起呢？背景有两个。一是，7月12日国务院常务会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。国务院部署在先，住建部要求地方自查在后。二是，传统意义上的“金九银十”将至，政府担心新一轮房价反弹会不期而至。去年即是如此。去年4月号称史上最严厉调控政策的“国十条”出台后，5-8月，一二线城市成交低迷，房价企稳，孰料9月市场即开始反扑。房价这玩艺儿，一不小心就反弹。政府怕，群众慌。
　　限购这事非常复杂和纠结，难点是地方政府不乐意。从去年4月的“国十条”算起，限购已升级了三次，在中央的反复要求之下，由去年5月的只有北京一地，渐次增至当前的43个城市。不过，部分城市即便实行了，也是心猿意马，糊弄了事。比如，只限市中心区，成交量占大头的郊区则放任不管。如此行事，效果能好到哪去？
　　今年1月出台的“国八条”中，明确要求：直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。前三类城市，指代清楚，基本都已限购；第四类标准糊涂，所以至今只有苏州、无锡、徐州、温州、金华、佛山、三亚等个别城市限购。此番限购升级，主要是针对第四类城市，也即三线城市。
　　既然地方政府不自觉，住建部就提出了“五大标准”：一，6月份国家统计局新建住房价格指数显示的房价涨幅靠前的城市；二，6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；四，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；五，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住建部还建议：符合上述条件2条以上的，列入新增限购城市名单。
　　此五条中，前三条大致有据可依。
　　先看第一条。按6月份70个大中城市房价指数，涨幅较高的未限购城市（比去年涨6%以上，环比涨0.3%左右） 主要有：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等，多属中东部三线城市。然而，中西部三线城市房地产市场尚处于发展初期阶段，需求多属自住，房价暂时偏高并无大碍。
　　再看第二条。今年上半年，全国新建商品住宅成交均价同比上涨9.1%，低于GDP（9.6%），但高于人均收入增幅（7.6%）。今年各地房价控制目标，基本上都参照GDP或人均收入增幅。依此，应有部分城市的均价增幅超标。然而，很多三四线城市尚没实行商品房网上交易及备案，成交数据由地方政府提供和操控，住建部很难掌握底细。
　　关于第三条，今年上半年，全国新建住宅销售面积同比增长12.1%，这一增幅还算适中；不过全国区域差异大，一二线城市增幅小，甚至下跌，部分三四线城市增幅较大。到底什么样的增幅算“较高”？没有界定，一笔糊涂账。
　　至于第四和第五条，外地人购房比例和群众满意度，就更说不清了，地方政府不会主动告白自己是“符合标准”的。
　　很多人认为，8月底铁定会出名单。我看不一定。即便各地都能于8月20日前提交报告，也还须一个沟通、协调的过程，部分地方政府和住建部之间少不了博弈。延至9月公布，可能性相当大。至于城市分布，预计将集中在北京、上海、广州、深圳等大都市圈周边，类似珠海、东莞、廊坊、秦皇岛、昆山等，因为部分投资需求被挤压出大都市，从而导致周边城市楼市投资比较活跃，房价上涨偏快。
　　而近期二三线城市房价高歌猛进，一定程度上也是限购令引发的挤出效应使然。如若社会资金青睐投机暴利的热情不减，限购令扩容或许能在短期内给二三线楼市降温，但却可能倒逼社会资金向其他地方楼市，抑或是某种投机商品游离，进而引发“新火情”。
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