一线城市房价或将松动

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　　【摘要】在传统的楼市销售旺季——“金九银十”到来之际，如果你看到这样一组数据，一定会大吃一惊：“金九银十”第一周，北京普通商品住宅成交均价为20776元/平方米，环比之前一周23730元/平方米的成交均价，缩水2954元，下降幅度达12.4%。而9月初，位于杭州下沙一项目以千人团购方式，将售价每平方米下调4000元；与其相隔不远的世茂首府项目也不甘示弱，9月3日以8500元/平方米的价格入市，比此前一日降幅超过26%。
　　据中原地产最新发布的监测数据，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛8个城市，8月5日-8月11日的新房成交量环比（较7月29日-8月4日成交量）下挫约15%。其中，深圳更是环比大幅下降50%，北京连续两周的周成交量均处于今年以来的低位。
　　二手住宅市场同样持续低迷。据中原地产数据，，8月5日-8月11日京沪深穗津5市的二手房成交量环比降幅有扩大趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。
　　“金九银十”难现辉煌
　　降价已经成了部分开发商缓解压力的重要策略选项。
　　前述中原地产最新发布的监测显示，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。而品牌开发商的率先降价，将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。
　　中原地产认为，市场的持续低迷不振，主要在于空前严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。预计至今年年底，随着供应压力的不断增大，政策效应最终将体现为降价的全面蔓延。往年的“金九银十”的价量齐升的景象，预计今年较难重现。
　　陈晟则认为，近期楼市低迷跟淡季的市场周期有关。在“金九银十”来临前的8月，开发商更多地选择按兵不动蓄势待发，加强客源蓄水，制定价格策略，为9月后的入市做准备。而不少买房人也持观望态度，对后市降价期待较为浓厚。
　　中房信分析师薛建雄称，除了上海在7月下旬出现了一轮反弹行情外，全国其他一二线城市成交都很低迷。预计8月底9月初，市场会继续出现9折左右的价格下调行情。开发商将会通过促销启动市场回暖，总体市场将会出现3%～5%的降价，具体到各个楼盘，之前打9.5折、9.6折仍然卖不动的，可能会打9折、8.5折，甚至个别打8折。
　　21世纪不动产分析师黄河滔也说，9、10月份是开发商不容错过的机会，到时不管供应还是成交都会有一定反弹。
　　住宅库存仍处高位
　　值得一提的是，多个城市的住宅库存仍处高位。
　　前述中原地产最新发布的监测数据显示，7月29日-8月4日，北京、上海和广州等地的新增供应合计达到97万平方米，为今年以来的历史高位，供过于求显着，造成存量高位运行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青岛等城市的新房存量水平，已连续数周在今年以来的历史高位徘徊。
　　21世纪不动产截至7月17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。
　　库存高企的同时，开发商的推盘步伐并未停滞。
　　中原地产分析师刘渊称，最近4个月以来，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。这表明开发商已意识到调控非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已成众多开发商近期的首选。
　　楼市调控政策从来都是抑制房价过快上涨，而非让房价出现猛烈下跌。正因为大跌本非政策调控真正目的，因此，楼市出现少数项目价格跳水并不能代表整个一线城市的楼市出现全面崩盘。相反，人们倒是应当对一线城市房价“暴跌”的误导性数据保持清醒：不要以为一两个项目的降价，便表明楼市调控已经大功告成，事实上，只要调控政策稍一放松，楼市仍会随时出现报复性上涨。
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